05 二手交易法律风险防范与控制要点.pptx

二手交易法律风险防范与控制;;;案例背景： 客户雷军欲购买壕园小区某房产，爱屋吉屋物业顾问李阳、冠希为其提供购房服务…… ;一、看房阶段 1、在看房之前李阳要求雷军签署《居间服务确认书（客户）》（俗称“看楼纸”），雷军拒绝了，李阳心想，你不签我带你看房就全程让我兄弟冠希录音录像，跳我单照样追你佣。 问：如果事后雷军果然跳单到X联代办手续，我们能否追佣？ ;法律规定： 居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。 总结： 1、只有看房服务，没有促成交易的，佣金无法得到法院的全部支持。 2、李阳带雷军看房的录音录像只能证明爱屋提供了看房服务，但不能证明，双方已就佣金达成一致，在经济活动中，任何人都无须为自己未承诺的内容承担法律责任，佣金无法追收。 ;2、李阳向雷军口头描述壕园情况： （1）壕园距福田中心区3000米，让您尽享跑步商务之快感，引领时尚健康工作之新风尚。 （2）1年内50米范围内将开设ABC银行、CBC银行、ICBC银行，为您提供一站式金融服务，让您全天沐浴在金钱的芬芳中，畅享“壕情”。 （3）朝向东南（实为西北），东方第一缕阳光全年为您家人的健康保驾护航，“妈妈再也用不担心孩子缺钙了”。 ; 看完房当天晚上，应雷军要求，冠希将上述李阳口述之内容原原本本用公司邮件发送给雷军，并署名“爱屋吉屋冠希”。;总结： 经纪方的风险主要来源于口头及书面的不当承诺。;1、口头承诺的风险（★★★） ● 风险一般发生在交易发生纠纷时 ● 录音时通常采用“你当时是不是说……？” “这事你当时是怎么说的？”的问话方式 ●风险点：证明业务员存在欺诈、违规等行为，以推卸自身责任、转嫁矛盾或作为要挟中介公司之手段;2、书面承诺的风险（★★★★★） ●风险发生在整个交易过程中 ●白纸、黑字无可抵赖，一旦承诺内容不当，不仅会造成佣金无法收取，还可能赔偿 法律规定： 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬，并应当承担损害赔偿责任。 ;3、如何控制不当承诺的风险？ （1）口头承诺的风险控制和应对 1、客户关注的、利于成交的信息尽可能在交易初期告知。 2、交易发生纠纷时，为防止录音，对于已经发生事实经过的询问，可采取只听不说、不承认也不否认、避实就虚、东扯西拉的方式应对。 3、未经核实的信息，不要太肯定地强调给客户。;（2）书面承诺风险控制 1、不确定的信息、不清楚风险的事项绝对不做书面承诺。 2、客户强烈要求我们书面承诺的事项，第一时间联系法务部同事，寻求专业帮助。以判断是否能写、怎样写。 3、涉及到价格、费用、税款、月供等具体方面承诺，比如《置业计划书》的签写，请用万能条款： “以上费用种类、金额仅供参考，最终以实际发生为准。” 4、尽量不在承诺上“正常签名”。;二、签约阶段 经李阳疯狂式口头推销，加上冠希多年专业级摄影照片之吸引，雷军决定购买此房，在与业主马云见面时，双方相谈甚欢，相逢恨晚。 马云说，我家马桶盖10万一个，刚从日本买回来，所有家私、家电、附带豪华装修全送给你雷总。雷军说，马董如此豪气，我要是再要求列家私清单，反而显得小气了，兄弟信你，送的东西就不列了，李阳照办，冠希笑而不语，将所有协商过程，包括家私、家电等全程同步录音、录像。 ; 合同签订后第3天，雷军发现原本用于购房的一笔1000万资金要晚6个月才能收回，无法按合同约定在6月1日前办理一次性付款的房款监管手续，需要办理按揭。故致电给李阳，要求李阳与马云沟通、协商。马云接到李阳的电话后称，雷总就像我兄弟，他想怎么付就怎么付，我没问题。 李阳将马云的回复转告雷军后，未采取其他措施。;总结： 1、买卖双方就交易达成一致的事项，必须通过书面协议予以确定，避免“君子协议”的出现，因为世上“商人”比“君子”多。 2、对合同任一事项的变更，必须在第一时间签署《补充协议》，防止一方反悔。减少合同漏洞就是保护交易；保护交易，就是保护我们的佣金。;第二章 交易风险控制;一、业主产权审查 1、马云卖房，我们需要他提供哪些资料给我们审查？ 2、签单过程中，冠希主张在签合同前用密钥查档，以核实交易房产的产权状况，李阳认为马云手持红本房产证在手，查档是多余的。实际操作中，你更偏向于谁