万华地产成都麓山国际社区]营销定位分享.ppt

成都麓山国际案例研究 * 平台贡献人：谢建清、吴季峰 麓山国际社区 麓镇 世界最著名的建筑设计大师之一Doug Dahlin担当总体设计 首席设计师 首期.2004.10.30 开盘时间 2800余亩的建筑用地，用一条蜿蜒曲线划分出两个均等片区，一个片区为低密度住宅区，用高尔夫式的景观为主线贯穿所有别墅组团；而另一个片区是高密度住宅区，以欧洲小镇为蓝本的麓镇是这个片区的精神与灵魂。 项目规划 建筑特色 多层洋房 叠拼别墅　 独栋别墅 物业类型 46％ 绿化率 １.０ 容积率 100多万㎡ 总建筑面 4000亩 占地面积 每批次都在最长四个月内售罄 销售情况 成都麓山物业管理有限公司 物业公司 成都万华房地产开发有限公司 开发商 双流县区人民南路南延线麓山大道二段6号 项目地址 麓山 国际 麓山国际的发展 孕育期 启动期 发展期 成熟期 关键动作 历时两年的全世界范围考察 一线合作团队精心研究产品 营销活动 2001 2004 2006 …… 主要为线下渠道活动，如联合相关名校、高尔夫学校等，并向目标客群直邮，建立首期产品形象 高尔夫球场启动； 社区相关配套一一启动并呈现； 本阶段项目现场逐步实现，成为景观 各个组团逐步推出市场； 社区配套开始投入使用 多为业主活动，配合适量的项目形象树立的活动，如“变形金刚到麓山”、“快乐儿童喜聚麓山”等 业主入住，社区配套成熟、完善、合理运营； 预计将通过各重大工程节点活动，强化产品形象的树立，并进行住宅尾盘清理和可售商业的发售 总体规划及部分单体建筑，美国DAHLIN建筑与城市规划设计集团；GOLF景观设计，全球十大景观道设计公司美国JMP公司详规与建筑设计，美国cheurer设计公司、美国JBZ公司景观设计，美国SNICOLAY景观设计事务所首席设计师室内装修与陈设设计，美国RYAN-YOUNG室内设计公司 快乐迪斯尼、趣味高尔夫；宝马汽车新品发布会、财富论坛等形象树立的活动 麓山国际社区家族图 麓山国际社区 麓镇 06.5.20 赛尔维蒙开盘 04.12橡树坡开盘 07.10. 28 拉佩维尔三批次开盘 07.10. 13 叠溪谷二批次开盘 全球范围考察 2007 2006 2004 2001-2003 8000 9000 10000 11000 12000 13000 20000 均价（元/平方米） 时间（年） 04.10.30 一期逸翠谷开盘 项目整体价格变化 片区价格趋势变化 各组团同期推量,主要放量集中在06、07年 2005 05.7.9 水晶岗开盘 06.3.19 赛尔维蒙开盘 07.3. 31 拉佩维尔6+1洋房二批次开盘 06.9. 9 圆石滩开盘 06.11. 19 碧影溪开盘 06.12. 16 拉佩维尔6+1洋房一批次开盘 07.7. 1 拉佩维尔叠拼一批次开盘 07.8. 18 叠溪谷别墅开盘 07.9. 8 拉佩维尔叠拼二批次开盘 套数 400 600 200 项目年推量变化 187 100 529 470 起价4668元/㎡ 130-200 ㎡ 112 水景别墅洋房 2006.3.19 塞尔维蒙 均价9000元/㎡ \ 100 水景别墅洋房二批次 2006.5.20 \ \ 112 4+1阔景别墅洋房 2006.9.24 拉佩维尔 均价6200元/㎡ 180-260 ㎡ 84 6+1阔景电梯洋房 2006.12.16 均价7700元/㎡ 180-260 ㎡ 108 6+1阔景别墅洋房 2007.3.31 10000元/㎡ 211-238㎡ 100 叠拼别墅 2007.7.1 15000元/㎡ 213-239㎡ 50 独立别墅 2007.7.1 8000-14800元/㎡ 215-238 ㎡ 68 叠拼别墅二批次 2007.9.8 均价16000元/㎡ 600－700 ㎡ 47 独立别墅 2007.10.13 15000-21000元/㎡ 309-469 ㎡ 41 独立别墅 2007.8.18 叠溪谷 8500-13700元/㎡ 210-280 ㎡ 37 庭院别墅 2006.10.21 8500-13700元/㎡ 210-280 ㎡ 58 庭院别墅 2006.9.9 圆石滩 2006.11.19 2005.7.9 2004.12 2004.10.30 开盘时间 起价9000元/㎡ 均价8500元/㎡ 均价12000元/㎡ 8500-12000元/㎡ 价格 298-576 ㎡ 51 独立别墅 橡树坡 410-500 ㎡ 26 阔院连廊大宅 碧影溪 270-310 ㎡ 100 坡地独立别墅 水晶岗 191-272 ㎡ 136 组院式独立别墅 逸翠谷 主力面积 套数 物业形态 组团名 各组团同期推量,主要放量集中在06、07年 麓山国际营销