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不动产登记机构设置探析 【摘要】不动产登记机构要统一已经成为各界的共识，但如何统一则存在由法院、行政机关、中介机构充任等多种选择方案。不动产登记机构的选择应坚持有效性、可行性和效率原则。从不动产登记的目标和我国一直由行政部门登记的国情出发，先以土地、房产登记为基础设立独立的不动产登记局，再逐步统一整个不动产登记是当前的合理选择。不动产登记局的设立应从登记机构及其人员设置、登记机构的职责、对从登记机构的监管等方面加以明确规定。 【关键词】不动产；登记机构；选择；设置 【 英文 摘要】The common concern about the unified real estate register agency has been arrived at，however，several ways that Courts administrative authorities or intermediary bodies should be responsible for are existing about how to unify．On the basis of real estates goal and administrative authorities’register，building an independent real estate register agency managing land and premises register，and then gradually unifying the whole real estate register is a reasonable choice currently．And rules about how to build it should pay attention to the aspects of register agency，settings，the responsibility of register agency and supervision of the agency． 【英文关键词】real estate；register agency；choice；setting 不动产登记是不动产物权变动的法定公示手段，物权公示原则决定不动产登记机构应统一。{1}《物权法》第10条规定“国家对不动产实行统一登记制度”，但“统一登记的范围、登记机构和登记办法，由 法律 、行政法规规定”，而目前我国不动产登记机构与不动产管理机构合一，分散在土地、房产、农林等多个管理部门进行登记，如何统一不动产登记机构依然没有解决，有待进一步研究。 一、统一不动产登记机构的内涵和原则 对于如何统一不动产登记机构，目前主要有三种观点：一是由不动产所在地的人民法院作为登记机构；{2}22二是由具有社会化服务功能的中介登记机构作为登记机构，该主张具体还分为公证部门作为不动产登记机构、事业单位作为不动产登记机构等不同观点；{3}三是由行政机关负责不动产登记，主张由地政部门、房产管理部门、司法行政管理部门等统一管辖区域内的不动产登记事务，{4}而王利明教授则主张在政府机构中设立专门的不动产登记局来专门负责不动产登记工作。{5} 面对众多的选择，应回归到不动产登记的本质和我国的具体国情的基本点上来进行分析。从本质上而言，不动产登记的根本目的在于为不动产物权的公示提供法定方式，它的主要功能就是完成物权的设立、变更或终止，使物权的变动获得社会的承认和法律的保护；同时，为了维持一般的交易秩序和达到国家治理的目的，不动产登记也是满足国家对不动产市场进行监督管理的重要手段。{6}因此，登记制度不仅有平等主体的私权关系，而且有纵向的行政管理关系，承载着个人目标与国家目标的双重价值，不动产登记要实现这双重目标的有机统一。这双重目标决定着不动产登记机构统一的内涵和原则。 （一）统一不动产登记机构的内涵 为实现不动产登记的双重目标，针对我国不动产登记机构与不动产管理机构合一、分散在各管理部门“多头登记”、登记管理不分的状况，所谓的统一不动产登记机构就是指要由一个登记机关，根据统一的法律、按照统一的程序进行不动产登记，并颁发统一的权属证书。具体而言，首先，在横向上，要结束不动产登记机构的“多头登记”、登记管理不分的局面，逐步将土地、房产等不动产统一到一个机构内进行登记；在纵向上，要改变目前上下级或同级政府之间各自为政、相互争夺不动产登记权利和城乡不统一现象，一个辖区内的不动产登记由一个机构统一进行。其次，是要理顺不动产登记与不动产管理之间的关系：一方面要恢复不动产登记的公示方法性质，使不动产登记机构的首要职能在于办理登记业务，同时发挥登记机构的监管职能，在登记的同时对不动产权利和不动产市场进行监管使之