业主自封平台合理性中之分析.docVIP

业主自封平台合理性之分析 [ 内容 简介] 　　物业公司与业主之间的矛盾纠纷，可以说是当今 社会 的一个比较突出的 问题 ，本文“业主自封平台”案例不过是冰山之一角。在该案中，业主房屋客厅窗外的平台可能会给窃贼提供落脚点，业主因此用钢窗将其封闭，而物业公司则认为业主这样做没有经过批准，违反物业公约，起诉要求恢复原状。 　　对于该案，一、二审法院作出了截然相反的裁决，关键的争议点是如何看待物业公约的规定，即是否应当严格的执行这一规定。这就涉及到“衡平”的问题。 　　 法律 规定固然应当遵守，但机械、教条的理解和适用法律，则容易导致法律与现实的严重脱节，破坏人们的公正感情，从而使人们丧失对法律的崇拜和信心。法律是用来解决矛盾、化解纠纷的，一个案件的处理，如果没有好的社会效果，则再好的法律效果就只能是一种文字上的自我欣赏，而不能真正平息纷争，使社会回复安定。 　　“衡平”的目的，就是把纸面上的法律落实为个案的公正处理，它是建立在理性 分析 的基础之上的一种理解法律的 方法 。通过“衡平”，有助于我们准确的理解和适用法律，使每个案件得到一个公正的结果，使人们坚信法律能够实现公正，进而接受法律的裁决。本文借助“业主自封平台”这一案例，阐述了“衡平”的概念由来、 历史 发展 ，进而对该案例进一步加以分析， 总结 出在个案适用“衡平”的思考方法。 　　[案情] 　　原告物业公司 　　被告业主黄某 　　黄某所住房屋客厅北侧窗外凹入处是一个小平台（深约1米、长约3米），平台两侧为其家的两个居室的部分外墙，下方是一层顶，上方是三层底。该平台并无任何特殊用途，仅可用来放置空调室外机。黄某所在13楼2层十户业主的房屋北侧均有同样的平台。黄某等业主认为该平台会为窃贼提供了落脚地、从而危及自身安全，多次与物业公司协商要求封闭该平台，并提交了申请书。之后，黄某等十户业主统一用相同材料的塑钢窗封闭了平台，但没有占用该平台，其房屋结构并无变化。 　　黄某所居住的小区的物业管理公约中规定禁止“未经政府有关部门批准和业主委员会、相邻业主同意，擅自改变房屋结构、外貌和用途”。黄某在入住时签署了承诺书，保证遵守公约。 　　物业公司诉称：黄某把本应是该楼房一楼突出部分的屋面改装成一封闭阳台，侵占了该楼房全体业主对公共部位的所有权，违反了《商品房物业管理公约》和《住宅室内装饰装修管理办法》，改变了房屋及配套设施的外观。要求黄某拆除位于北京市大兴区旧宫镇芳源里小区乙区13号楼3单元202室北外墙外立面所安装的铝塑窗，对其外墙外立面恢复原状。 　　黄某辩称：在购房时对方承诺只要十户同意就可以对北侧平台进行封闭，我们给对方的经理写了申请书，并帮助做其他业主工作，得到口头同意后，我们才封的平台，我们并未侵害公共部位，我们的行为使小区变美观了。不同意物业公司的诉讼请求。 　　[裁判要点] 　　一审法院经审理后认为：黄某与物业公司所签订的承诺书，是双方真实意思表示，双方均应严格遵照执行；黄某的行为违反了公约的条款及相关法规，其辩称理由不能成立，不予采信；物业公司的诉讼请求并无不当，予以支持。判决：被告黄某拆除铝塑窗，将其外墙外立面恢复原状，于本判决生效后十日内履行。 　　判决后，黄某不服，提出上诉，要求改判驳回对方的诉讼请求，称：我房屋北侧的平台存在严重的安全隐患，我封闭该平台只是为了杜绝现实的安全威胁，纯属一种自我保护的合法行为；我方就封闭平台一事多次与对方协商，对方也同意封闭，并提出本楼二层十户业主在封闭时要做到整齐统一等要求，我方正是按照这些要求做的。 　　物业公司同意一审判决。 　　二审法院经审理后认为，根据现场情况，黄某房屋北侧平台可以供人落脚，且紧邻黄某房屋客厅北窗，确实会给犯罪分子以可乘之机，从而危及黄某的家庭安全。因此，黄某有权利要求相关部门采取实际措施消除这一安全隐患，同样自己也有权利采用一些合理的措施来保护其家庭所面临的危险隐患。考虑到：黄某等十户业主在多次和物业公司协商并提交书面申请后、用塑钢窗封闭平台，封闭后的二层外貌整齐统一，对该楼整体外观形象并无 影响 ；在黄某等十户业主提出封闭平台书面申请后，以及在实际进行封闭平台的施工过程中，物业公司既没有明确的书面答复业主不可以封闭平台，也没有在施工过程中以任何方式进行阻止；对于黄某等业主统一封闭平台的行为，相关政府主管部门和其他业主 目前 都没有提出异议；黄某等业主只是封闭了平台而没有占用，并且该平台并无特殊用途。可见，黄某的这一行为，只是为了消除自身所面临的安全隐患；其费力协商，统一采用相同的封闭方式，已经尽量的避免了对楼整体外貌的影响，并且也没有占用被封闭的平台，所以物业公司要求黄某拆除塑钢窗，理由不足，不应得到支持。黄某上诉请求合理，应当支持。综上，二审法院改判撤销一审判决、