美国太阳城开发模式及CCRC精细化管理.docxVIP

PAGE \* MERGEFORMAT4 美国太阳城开发模式和CCRC精细化管理 朱文俊?2012-06-06 10:45:06?来源：中房网 【摘要】：美国的太阳城开发模式和CCRC精细化管理服务，我们认为是两种比较典型的美国的养老地产的开发模式，我们希望对两种美国模式的研究和中国国情的对比，能够找到适合中国发展的方式。 美国的太阳城开发模式和CCRC精细化管理服务，我们认为是两种比较典型的美国的养老地产的开发模式，我们希望对两种美国模式的研究和中国国情的对比，能够找到适合中国发展的方式。美国的太阳城特点是开发规模很大，有精准的客户定位和产品定位，CCRC是持续的精细化管理和服务，跟太阳城的内涵，所提供的服务内容有很大的差别。中国如果进行社会化养老，在座的有社会责任感的开发企业参与是很重要的一点，我们如何结合国情借鉴国外的方式。 第一部分：美国太阳城的开发模式 这张图片很多人都见过，是比较有代表性美国太阳城的图片，太阳城是始建于1960年，到现在已经有50年以上的历史了，最早法院是美国亚利桑那州凤凰城，开发商是Del Webb。现在中国已经有很多项目都在借鉴美国的太阳城，包括明天要去看的卓达太阳城，美国太阳城这种模式应该对中国已经产生了一定的影响，美国现在有很多太阳城，在西海岸、东海岸、南部等等，包括亚利桑那州、加利福尼亚州都有很多的太阳城，我们对美国十几个太阳城做了一些数据的整理和分析。我们看到美国的太阳城实际上从规模上来讲应该分为两大类：一是最早的1960年开始建设的在凤凰城的太阳城，凤凰城有两个太阳城，一个是SUNCITY，占地约8.9英亩，长宽南北长度7盈利，东西宽2.75盈利，总数44000多人。这个太阳城最大的特点规模大、配套全，有7个康娱中心，7个18洞高尔夫球场，有402个床位等等。西部太阳城是18年以后，在太阳城竣工这年开始建设的，到1998年人数是31000人，跟第一个太阳城同样的特点规模大、配套完善，也有297床的医院，也有表演艺术中心等等。除了这类的太阳城以外，我们发现大量的其他的太阳城实际上规模也就是几千人、1万人左右，基本配套没有那么全，只有一到两个康乐中心，几个俱乐部??配备1—2个高尔夫球场。我们有很多朋友，有的人都去美国看过各种各样的太阳城，我觉得现在我们对太阳城的理解不一定是完整的，实际上这种大规模的太阳城和快速复制的牧场太阳城是不同的，我们对主要的可复制的类型总结了几个特征。 1、都是在郊区低密度，占地大、容积率低； 2、住宅用地属房地产开发性质，依靠销售产权房屋回款； 3、低层建筑。建筑形态多为单层、独栋或双拼为主； 4、售价低。售价约为市内房价的1/3。 5、目标客群：活跃健康老人。必须55岁以上老人才能购买入住，18岁以下的青少年和小孩儿可以来，但是一年不能超过三个月。 6、配套设施以会所和运动场地为主。专为老人设置运动设施，高尔夫球场、网球场、游泳池等等， 7、一般不自建医院和护理设施。医疗和护理主要依靠所在城镇的大市政配套。 8、一般都会配建社区的商业中心，少区周边一般都会有商业中心，但是不只是为自己小区服务，而且还为周边的社区提供服务。 9、兼有旅游渡假功能。凤凰城的太阳城总人数44000人，其中28000人常住，16000人季节性旅游。 美国太阳城开发模式对中国的启发值得借鉴的方面： 1、住宅立项，依靠销售迅速回款；中国很多人都在纠结这个事儿，做养老地产到底是产权还是使用权还是会员制，实际上美国做住宅立项做产权销售太阳城是很大的特点。 2、客户定位精准，以活跃老人为主要客群，为其进行产品定位，满足其特殊的生活、交往、活动等需求。老人在社区里面的活动需求跟青年人、儿童都是不一样的，所以产品比较能够满足老人的需求。我们到美国去看到很多老人在一起活动，都非常的开心，也没有青年人打造，所以他有特殊的客户定位。 3、不设医疗、护理等配套设施，降低了前期投入成本，提高了资金使用效率，降低了开发风险。这是我们可以借鉴的地方，但是也得思考是否适合中国国情。 4、在市场和产业链日趋成熟时，可与分时独家管理公司紧密合作，在项目开始时便实现订单生产。 不适合国情的问题： 1、人多地少不合适大量低密度，单层的单体建筑，应以多层、小高体为主。 2、中国的公共医疗资源匮乏，如社区内不能提供一定的医疗、护理配套、市政配套的公共资源又跟不上，就会影响老人的入住选择。中国的老人和子女，选择老年住区最为关心的，还是所在社区能否提供及时、持续的医疗、护理条件。 第二部分：CCRC精细化管理服务 CCRC的概念：持续照料退休社区，在美国有专门的认证，有专门的证书。对老人实际上有很多分类，一般按照老人的生理年龄、健康状况简单来讲分三类。一是健康活跃老人；二是半护理需要照料的老人；三是需要全护理的老人。