峄城项目概念规划和修建性详规设计任务书20140324.docVIP

之信集团山东枣庄峄城区项目 概念规划及修建性详规设计任务书 一、项目概况 之信集团山东枣庄峄城区项目（以下简称峄城项目）用地位于山东枣庄峄城区丰源大道以西，鹭鸣山庄以北，地块北侧、西侧至现状山体边界，地形高低起伏较大，总体呈西南高，东北低的形态。总规划用地面积约467亩。用地性质为居住用地，拟规划成集商业配套、低层类别墅、多高层住宅为一体的复合型居住社区。 二、规划设计要点 1、项目定位 产品档次 以高端形象宣传入市，实际控制为中端产品，控制产品面积、总价，控制立面用材，控制造价。实际目标客户群以中、低端人群为主。 建筑风格 地中海风格（开化一品梧墅） ③ 规划指标 未限定规划指标，但容积率控制1.2-1.5 2、产品类型： 业态品类； 产品类型组合：配套商业及会所、联排、叠墅、高层住宅（尽量11F及以下、成组团），1-2幢双拼或独栋（树标杆），部分多层（7F）电梯洋房 综合平衡容积率和空间品质的前期下，尽可能多布局类别墅产品 每类业态户型面积的大小配比。 联排：地上160㎡-200㎡（主力），200-250㎡边套（占20%-30%） 叠墅：90-130㎡（120-130㎡为主力），90㎡两房配置，120-130㎡三房配置 高层及电梯多层：90-110㎡为主力户型，三房配置 3、功能配置要求： 室外景观室外配套要求； 景观重点打造入口样板区和内部中心景观，建议少做水系，在入口样板区可适当以点状水景结合硬质景观打造，内部景观以绿地和种植为主，主要轴线辅以硬质景观，高层区低层架空做室外活动空间，景观功能上重点考虑老人小孩的活动和交往空间。 内部不做大型运动场所（篮球、网球、羽毛球等），可在靠近裸露山体不适合建造建筑的部分规划运动主体公园（归属市政），同时配套小区。 物业管理模式、功能要求； 引进知名物业公司（前三年顾问形式），挂名营销，可促进销售，物管用房在地块内价值低的部分进行配套（如日照不足处），满足配比即可。 会所宜在入口样板区内结合样板房及商业配置，先期作为销售部，后期可做商业经营，产权按商业报建，便于最后整体出售。 各种业态的功能要求 联排和叠墅产品可结合场地高差进行双首层设计，花园入户，并形成局部开敞地下室，结合采光井、下沉庭院，提高地下室舒适度。 高层公寓电梯配置按规范要求，大户型设计可考虑私家电梯厅概念，提高尊贵感，户型设计建议考虑适当偷、送面积，增加产品附加值。 公建配套要求： 入口处需有商业配套，先期自留并投资运营部分商业物业（如超市）。 幼儿园需要配建，并引进品牌联合经营。 球场类运动设施不在区内配建（太占地，且产生噪声干扰） 可考虑配室内恒温泳池，结合会所健身中心设置 4、业态布置的建议： 业态区域划分； 初步考虑：用地北侧、东北侧布局高层，用地东侧沿丰源大道中段位置布置入口样板区，主要涵盖商业、会所（售楼部）、广场、景观区等，用地中部及南部布置类别墅产品，电梯多层产品可考虑布置在低层与高层之间过度区域。 注：最终需根据场地状况深入设计 交通要求，主次入口设置建议； 主入口在东侧结合样板区开设，次入口根据规划需要设置 交通体系分区分组团自称系统，分级明确，考虑适度人车分流。 ③ 售楼处：风格、规模、层数、功能 售楼处结合样板区设置，为永久性，商业产权，后期可用于会所对外经营，1500平左右，2-3层，先期先行建设，考虑销售展示中心功能，及部分样板房功能。 5、整体开发节奏： 项目开发考虑先期优先选择建设条件较好的区域快速建设，一期从东侧主入口样板区开始向南或向北延伸，二期、三期向地块西部发展。 6、项目的优劣势分析及规避建议。 优势：地价较低，可建类别墅低层住宅（市场稀缺），交通便捷，学区较好，用地可根据需要进行取舍。指标不受限。 劣势：地形高差复杂，周边环境不佳，商业配套欠缺，电厂视觉影响 建议：1、理性分析场地的适建范围，不贪地、不求大。 2、先期经行商业配套，解决居住基本商业需求，打消客户顾虑 3、利用高层的布局，最大限度减少电厂视觉影响 4、发挥学区优势，小户型网罗周边乡镇进城客源 5、适当提高容积率，摊薄楼板价 三、设计成果要求： 按国家相关规范及地方相关技术标准进行规划设计，并按以下要求提交设计成果： 概念规划设计 以文本的形式提交设计成果并包含以下设计内容： 1.1概念设计说明和主要经济技术指标； 1.2概念设计图纸，具体如下： 1）区位分析图 2）现状图 3）基地分析图 4）项目分析与产品概念设计图 5）总平面图 6）初步竖向规划图 7）规划设计结构图 8）规划功能分区图