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对物业服务合同纠纷案件中问题的探讨 对物业服务合同纠纷案件中问题的探讨提要：物业公司存在的问题1、物业管理服务水平低。多数仅仅停留在打扫卫生等低档次的服务上，只注重收费，不注重人文管理，物业管理的服务特征被淡化 来自地产E网 对物业服务合同纠纷案件中问题的探讨 近年来，法院受理的物业服务合同纠纷案件成较大上升趋势，看似小事的物业纠纷已成为当前影响和谐社会关系的一大隐患和城市发展矛盾的问题之一。笔者试就物业服务合同纠纷案件中的问题进行探讨。 一、物业服务合同纠纷频发的主要原因分析 （一）诉讼成本低 物业服务合同的诉讼费用极低，同时诉讼标的也不高，即便全部支付也完全在其可接受范围内，而上诉对业主来说没有太大影响，加之我们的社会诚信机制还在初级阶段，所以在调解过程中当事人双方对败诉的影响可以部分忽视。同时，我们的宣传也使当事人特别是业主产生了歧义，他们认为法院即便判决了，到了执行阶段仍可以和解，而且不比在审理阶段的损失大，加之可以对物业公司给以“教训”，何乐而不为呢！ （二）开发商的原因 1、车位问题。多数诉讼的小区在5年前建成，由于开发商在设计时没有考虑到汽车问题，随着汽车价格的下降，越来越多的业主有自己的私家车，停车问题日益严重，而都是小区内的业主，物业公司无法厚此薄彼，而全部纳入又无法做到，因此无论如何都有业主不满，因此发生冲突。 2、监控设施问题。开发商在安装监控设施时偷工减料，不少小区发生盗窃案件后，公安机关在调取监控录像时发现，摄像头为固定制式且分辨率很低，而且没有夜视功能，日落后完全不能分辨人物。 （三）物业公司存在的问题 1、物业管理服务水平低。多数仅仅停留在打扫卫生等低档次的服务上，只注重收费，不注重人文管理，物业管理的服务特征被淡化，加之部门管理人员服务态度不好，致使管理企业与业主矛盾加深。 2、物业公司收费项目及收费价格不合理、财务收支不透明，综合服务质次价高，甚至侵吞属于业主所有的公共收益（如小区公共通道划为停车场所得收益、地下室以及其他已经公摊给业主用房的出租收益等），很少有财务报表公示，导致业主对物业公司的服务普遍不满，对物业公司所为不信任。 3、物业公司对住宅小区管理不到位，物业公司管理人员和保安极其不能尽职工作，以致在一些小区经常发生业主财产和生命健康受到侵（伤）害的事件，导致业主对物业公司工作人员和保安人员信任度不高。 4、物业公司对管理工作不思改变，通过诉讼等方式获取“利益”。一些物业公司在收取不到物业费时没有及时反省自身，而是利用诉讼的方式收取物业费。尤其个别物业公司在全面推出小区一段时间后才开始诉讼，利用业主不善保存证据等诉讼技巧收取物业费，将矛盾转化到法院，引发业主的极度不满。当前物业管理纠纷的特点，即案件数量增长迅猛，涉案人数众多，矛盾易激化，审理难度大。本应协商解决的纠纷主要通过法院司法处理，不仅业主与物业公司更加对立，在一定程度上浪费了目前本应紧缺的司法资源，而个别物业公司恶意让政府背黑锅，加剧了社会矛盾的隐患。 （四）业主存在的问题 1、业主针对物业服务过分追求细节化、专业化，扩大化。一方面更加注重对高品质生活的追求，业主与物业公司发生纠纷不仅仅对直接物业服务的基本问题提出需求，更偏重于为自己营造高品质的生活环境。如业主针对小区停车、小区绿地问题等提起抗辩；另一方面业主所关注的权利范围不再局限于自身专有权，更多的着眼于成员权和共益权的维护和行使。如业主因物业公司将小区公共区域用于经营而提出抗辩。 2、业主在维权过程中维权混乱，导致恶性循环。首先，是业主的维权意识淡薄、维权方向混乱。有很多业主不交纳物业费的原因是由于开发商遗留的房屋质量问题，在5年的保修期内，业主没有积极主动的行使自己的权利，而是要求物业公司为其服务，即便物业公司向其明示了服务主体，这些业主也不采取合法的维权行为而以不交纳物业费来对抗物业公司的消极对抗。其次，是举证问题。物业公司在提供服务的过程中存在瑕疵或有侵害业主合法权益的行为，但由于业主往往不具备相关法律知识，无法及时有效地采取证据保全措施，故在诉讼时面临举证不能的困境。第三、小区业主不自觉行为。一些业主为图自己方便而占用消防通道、破坏绿地、堵塞道路，虽然物业公司也存在一定瑕疵，但其他业主出于不愿得罪人的考虑不主动行使权利，如提起相邻关系诉讼，而是完全归责于物业。由于上述问题的存在，业主常常会采取以不履行义务的方式对抗物业公司，进而导致物业费纠纷不断增多，物业公司与业主的矛盾进一步激化。此外有些业主滥用法院调解，将法院调解工作视为法院妥协，认为既然法院调解就可以狮子大开口，不顾事实胡乱压价，引起原告的不满。 3、小区内业