花都百业广场营销策划总案.doc

花都百业广场营销策划总案 第一节、策划的总体目标 一、目标一： 项目销售要按目标计划顺利完成---创造效益 1、短期销售必须成功，顺利渡过项目风险期，实现资金流的良性运作，确保后续开发资金运作正常 2、力争总销售额、回款额、销售进度、利润目标的合理实现 二、 目标二：项目应对企业品牌及后续项目的拉动和贡献---塑造品牌 1、综合提升项目的品牌知名度、美誉度和扩张力 2、借助项目运作的成功，确立金豪房地产公司在花都房地产行业的地位和影响力 三、最核心目标：树立品牌，达到商业房地产三赢的最高境界 品牌时代需要有品牌时代的房地产开发经营的游戏规则，需要有品牌时代的语言与消费者对话，这种全新的沟通语言与游戏规则，就是“房地产品牌语言与品牌运营规则”，品牌时代的消费者需要的不只是房地产产品，而更是房地产品牌，品牌时代的房地产开发商需要学会造就房地产品牌，运用“房地产品牌运营”的规则造就适销对路的房地产品牌，品牌经营与消费者处于动态的平衡，消费者不断将自身的体验反馈给经营者，经营者对房地产品牌进行维护与调整，使品牌体验不断更新，品牌价值不断提升，所谓三赢是指开发商企业价值、消费者客户价值、项目所处的区域价值三种价值的同步提升，通过对楼盘潜在价值、开发商潜在资源、客户的潜在需求的全方位的挖掘与激活，形成强大的品牌势能：消费者欲望燃烧、品牌光芒闪耀、区域能量引爆，最终达到财富涌流、社会进步的全新局面。 第二节、 策划的总体思路 1. 全面把握：首先是建立在对当前最优产品设计与操盘策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的错误，避免重蹈覆辙----先求不败而后求全胜。 2. 项目对接：强调对项目所在区域及个性特点详尽深入的调查与研究，并对项目的资源优势和劣势进行判断与整合，从而实现最优模式与项目自身进行完美对接。 3. 创新超越：每一个地产项目都需要超越自我、超越同行业的最高水平，通过对未来领域的积极开拓，不仅为项目自身创造出竞争优势，还可以为房地产企业奠定行业地位。 第三节、项目策划总建议 1、项目一定要引进先进的商业规划，特别注意引进新业态和设计好项目的业态组合。 2 、通过前期招商，引进众多国内、国际知名商业企业和品牌，颠覆旧有商业格局，确立项目标志性地位。 3、注意引入商业物业和统一运营管理概念，对项目精心包装。 4 、通过超常规营销宣传，通过事件营销进行造势炒作，让该项目的开发成为当地居民关注的热点，形成良好的口碑并能节约宣传费用。 5 、通过适当灵活划分商铺面积来控制“总价”，推出短期租赁政策，尽量降低投资门槛，使项目积聚大量的潜在客户。 第二章 市场总概述 一、广州房地产市场总体发展概况 广州房地产市场作为引领华南房地产市场的一支主力军，在经济的持续高速发展推动下，蓬蓬勃勃地向前发展，今年上半年，房地产市场仍继续保持“高位运行”态势，房地产投资一直保持高速增长，新开工面积和竣工面积也保持较高的增长率，成交不断创出新高，同时，市政府也给予了大力支持，对全市的经济发展尤其是城市规划进行全面的宏观调控，从而给整个房地产市场继续保持健康有序、稳定的发展态势提供有力保障。 但与此同时，商品房空置率仍然呈上升势头，部份地区及某些产品开发投资过热，产品供给与市场需求仍难以有效对接，结构性矛盾凸显。产品质量差强人意，物业管理问题层出不穷，消费投诉不断上升，这些问题也不断地困扰着广州房地产市场的发展。 最新调查表明，目前广州商品房市场整体上是供大于求，虽然上市预售面积还没有超过限度，但存在的空置情况需要重视，总体上广州市空置一年以上的商品房面积不断呈上升趋势，因而要尽可能快的深化解决，虽然，广州的房地产市场仍然是一块诱人的大蛋糕，但其竞争日见残酷，总体上将走向市场重新洗牌的格局。 二、花都区总体房地产发展状况概述 经过多年建设，