同策上海常发地产嘉精定新城项目前期定位报告.ppt

日期：2010/1;市场扫描;本案;;项目背景;项目背景;;*;*;*;*;*;项目背景;;;+;;土地成本分析;目前区域公寓基准价格在1.4万方，随着11号线正式通车及区域规划利好的兑现，正常情况下，预计2011年上半年嘉定新城公寓价格在2万元左右;1、正常情况下，至2011年上半年嘉定新城公寓价格在2万元左右，而未来最悲观情况下，区域公寓价格的底部是多少？ 2、在最悲观情况下的公寓价格的底部，本案的安全边际何在？;正常情况下，2011年上半年嘉定新城公寓价格：20000元/平方米;贝尙湾;结合九亭板块价格波动，我们预判至2011年，最为极端情况下区域公寓价格价格的底部为：;项目楼板价12000元/平方米vs极端悲观下公寓楼板价必须摊薄至9400元/平方米 Q:如何摊薄成本？;;二房90㎡ 全赠送面积21㎡;;;【借鉴点——公寓产品通过高附加值、摊薄成本，实现高溢价】 公寓产品大面积赠送，超过附加值，使得其单价相对竞品具有明显、不可逾越的性价比优势； 该产品由于为区域内的创新性产品，自我定价能力较强。;万安金邸 两房两厅一卫 89m2;公寓户型附赠手法借鉴;;;一层连地下室——总面积182㎡;;【借鉴点——叠加别墅基础上的创新升级】 摒弃传统的公寓+联排的规划手法，在“联排”区独创新型物业类型，大幅提升公寓价值； 先以“联庭”入市，引发市场关注，提升项目社区档次，为后期