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丽江玉龙瑞峰生态文体园项目整体定位及发展战略(世联).ppt 107页

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丽江玉龙瑞峰生态文体园项目整体定位及发展战略(世联)
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报告终稿补充内容 旅游热点城市,具有强势景观资源的大规模旅游地产项目 客户问题决定着产品形式、项目主力客群及项目核心竞争力的打造 丽江人口结构:古城投资者和经营者成为丽江常住高端人群,国内外游客为日常消费人群 本地纳西人收入水平较低,多数依靠宅基地建房,该类客户置业内在驱动力不足 丽江市古城区2009年城镇居民人均可支配收入达到14456.97元 ,古城区城镇居民人均消费性支出8316.25元 受政策、消费习惯等因素影响,国外客户在丽江购房的现象并不多见,短期内难以成为主体 丽江国外旅游人数增长数度缓慢,在国外的客户认知和知名度还需进一步提升 找准客户、掌握不同阶段各类客户对于项目意义在于找到项目市场支撑 中长期客户定位: 客户演变过程:客户结构将以全国度假客户为核心,并向多元化、高质量逐步演变 通过上述分析,本项目目标客户分为以下4类 国内度假投资客:虽然财富层级较高,但总体而言仍然关注面积控制且对产品品质较为注重 高尔夫球客:关注球场质量、会籍、配套及整体的环境,需求面积以经济型为主 国外客户:喜欢丽江的城市人文环境,关注社区的文化氛围及配套功能的完整性 外地经营商户:存在中长期居住的需求,对于面积需要较大,满足养老及资产保值需求 以客户特征为基础,综合丽江市场、成熟度假物业市场规律确定项目产品定位 项目产品定位依据:该定位是基于现有的市场情况,因此对于启动区具有较高借鉴意义 客户特征: 具备较强的经济实力,处于享受生活的阶段,关注度假的生活质量及体验感 置业目的: 中短期度假、兼投资 需求产品: 独栋产品需求为主,喜欢院落 总价区间: 在200万左右总价 置业敏感点: 环境、度假氛围营造、户型设计的舒适度 项目产品定位主要依据 项目产品定位主要依据 项目产品定位主要依据 由于丽江度假市场不成熟,单纯分析丽江市场无法获得充分市场依据,因此需借鉴成熟度假区产品演变规律 由于丽江度假市场不成熟,单纯分析丽江市场无法获得充分市场依据,因此需借鉴成熟度假区产品演变规律 由于丽江度假市场不成熟,单纯分析丽江市场无法获得充分市场依据,因此需借鉴成熟度假区产品演变规律 非度假时期的处置——别墅闲置,因此不能过大,否则资产浪费 综上:项目启动区产品建筑风格充分融入纳西建筑文化;户型采取市场主流,趋小,控总价 中国旅游度假最成熟的海南、云南,由于发展阶段及依托的资源基础,形成明显的引力差异 在丽江,所有的游客都在丽江寻找一种与城市完全不同的生活方式 所以丽江真正魅力在于:文化背景下的现代休闲生活方式 因此从客户心理诉求出发,抓住丽江旅游升级的机遇,依托文化背景,构建项目核心竞争力 整体功能布局——解析1 整体功能布局——解析2 规划布局理念一:“一轴三区,自然过渡” 规划布局理念二:“动静分离、和谐邻里” 规划布局理念三:“度假住区,点缀其间” 开发分期区域选择: 挖掘纳西文化的精髓 纳西民族的起源 居住理念发展:每一次居住形态的变化,都反应着纳西人的生活理想和意识形态的变化 随着农耕时代的发展,木楞房逐渐被淘汰, 之后“三房一照壁”的“宅院”整整影响纳西人近千年, “宅院”已然成为纳西人生命的灵都 在纳西院落内—— 但反观丽江新建筑,院落精神内涵无存,新材料和建筑形态现代化蚕食着弥久留新的院落文化 场所精神缺失导致整体魅力丧失,有形无神,灵动点缀物的缺少致使产品缺少核心吸引力 代表项目悦榕庄,意境氛围感较好,但风格上纳西元素运用较少,无法展现纳西文化精髓,产品与大环境脱节 那么我们从一个新的视角:重新审视纳西文化之源(以玉湖村为切入点) 材料原生、就地取材 亲近自然是纳西人朴实的愿望—— 围合布局,私密与开放的一步之遥,隐藏着出则繁华、入则私密的玄机 院落作为纳西人生活的重要载体,是纳西民族精神寄托,心灵净地 因此,自然、私享空间与心灵净地的基因永久的印刻在纳西院落内,也成就了丽江独特魅力 总结:纳西文化挖掘思考路径 所有文化的属性及载体将为项目规划和功能组合服务,以提升项目整体价值内涵,引起客户的广泛共鸣为核心目的 动静区规划采取“合而分”原则 ,注重人与自然之间的和谐 围绕自然资源为中心,强调人在自然中的体验感,实现最大化亲近自然的居住理想 功能设置突出自然生态,设置田园观光、高尔夫和养生居住,实现社区整体上与自然环境融合 规划设计注重对阳光和雪山景观的占有,利用自然 依东山坡特殊的地质地貌,因势造型,设置特色功能形式,与自然融合 建筑材料及植被选取尽量采用原生材料及本地化,避免过多人工雕琢的痕迹 社区养生住宅注重私密空间营造,突出专属空间带给人们的舒适感 会所弱化高球服务功能,突出休闲服务,形成独立的个性服务的私享空间 不同功能间相对封闭、区隔开来,实现大众服务功能的私密化,提高尊贵感 通过外部景观利用,实现人与自然的和谐对话,触动

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