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合富辉煌2010年南宁市塞纳维拉项目整体营销策划提案
策划思路 问题原点:找准项目市场定位 ■市场研究分析 总体情况/区域分析/市场契机 ■消费需求分析 区域客户/目标客户特征/市场消费需求 ■项目态势分析 项目理解/项目SWOT分析/资源优化和利用 ■项目综合定位 市场定位/核心竞争力/主题形象/附加值建议 ■项目营销推广 营销策略/开发部署/销售推广部署/整体包装策略 康体——中航健身会进驻社区 “中航健身会”是国内健身行业的“领航者”,2002年获国内唯一的“亚洲最佳大型健体中心”称号。建议引进“中航健身会”进驻社区会所,不仅丰富会所的功能,并将以更专业的方式提升整个小区的生活质素,也体现出社区业主的尊荣身份。 项目核心竞争力 管家——聘请国际知名物业公司担任物业管理顾问 豪宅不只体现于硬件,更在于优质的服务,才能帖合居住者的身份。高档住宅物业管理要有更高的境界——英国管家式的周到服务。 除了无偿的服务内容外,还包括有偿的服务内容:室内清洁、地毯清洁、吸尘,会议、宴会安排,代购物服务,代驾车服务,叫醒服务,业主客人的接待、服务工作……等等 项目附加值建议 建筑——多层、一梯两户、南北双向园景的电梯洋房 一梯两户的多层住宅在南宁市已经越来越少,带电梯的一梯两户多层更是凤毛麟角。加上项目鲜明的建筑风格,极有亮点的户型设计,体现出贵族气质,是其他房地产项目短时间内无法超越的。 户型——“叠加式”全景观电梯别墅 “叠加式”别墅设计是我司全程代理“广州汇景新城”的成功操盘个案,其利用多层楼体的设计改变了普通别墅的居住形态,不但丰富了社区户型多样化选择,更满足了目标消费群体的居住需求,也可作为户型特色方面的炒作宣传。 项目附加值建议 其他附加值建议 ★社区专线巴士 凤岭地区短时内市政配套设施很难完善,尽管我们的客户群体拥有轿车的比例很高,但多半是每户一部,业主的家人、孩子生活、上学都需要交通工具。项目开通社区专线巴士,为业主的家属服务,解决业主的后顾之忧。 ★国际风情酒吧街 凤岭的商业不成熟,社区商铺辐射力不足,主要服务于社区,建议本项目的商铺定位为专为上层人士提供社交、休闲的场所,既提高项目的档次和品位,又不至于让商业物业空置。 其他附加值建议 ★120%的使用率:顶层赠送星光大露台 首层赠送私家大花园 在南方,住宅的首层和顶层是销售难点,利用首层和顶层的特点,赠送露台或花园,提高首层和顶层的附加值,促进销售。 项目价格定位 项目价格定位 说明: 3710元/㎡是楼盘公布的面价,实际成交价格一般是面价的97%,因此实际成交权价3600元/㎡。按照静态的分析方法,我们认为本项目住宅目前成交均价在3600元/㎡比较合理。 若按照动态的分析方法,房地产价格预测还受到整个市场环境、政策面以及项目前期投入的影响,届时我司将根据市场变化进行必要的调整。 价格拉升策略 ◆采用“低开高走”的价格策略,度过风险期后,通过远期的价格拉升,逐渐获得预期的开发利润。 ◆开盘均价保持在3600元/㎡左右竞争力较强,随着项目形象的不断提升,销售均价逐步提升到3800元/㎡。 目标客户群体形态分析 我们怎么做? ——项目总体营销推广策略 营销策略一:资源整合策略 ☆媒体资源整合:《南国早报》、广西电视台、《榜样》 ☆教育资源整合:南宁二中、幼儿园 ☆相邻地块资源整合:商业与住宅的互动 ☆会展资源整合:利用“南博会”资源 ☆民歌节资源整合:利用“民歌节” 资源 ☆社会资源整合:注重利用公共关系 营销策略二:尊贵体验策略 ☆样板实景体验:样板组团与园林、样板房、观光老爷车 ☆销售中心生活体验:欧洲文化氛围、咖啡与酒吧 ☆业主专线巴士配套体验:随车讲解与服务 ☆物业管理服务体验:物业管理提前介入 ☆会所服务体验:会所开放 营销策略三:事件营销策略 激烈的广告竞争下,利用事件营销突破。 我司代理的广州保利花园的“国宝巡回展”、“南宁10+1商业大道”的“千人泛销售”、“佛山奥林匹克”的“五大洲圣土奠基”等等,都取得了令人瞩目的效果。 事件营销策略 事件一:百名新人欧式浪漫婚礼 与广西电视台、广西民政局合作,在全区范围内挑选2005年新婚的年轻夫妇,在开盘日50对新人在销售中心边举办盛大欧式婚礼,牧师、教堂、花童鲜花伴随着开盘的锣声一起欢腾,预示着新的生活、新的开始。并从中选取2对新人,免费享受欧洲蜜月旅行。 事件营销策略 事件二:英姿飒爽美骑士 当物质需求得到满足的时候,安全需求将上升到人的第一需求。凤岭地区还处在建设阶段,周边的治安环境还有待提高。本项目不仅在安防硬件上要求做到齐全,更要在形式上突出我们的
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