成都远和青城山项目经济可行性分析报告.doc

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成都远和青城山项目经济可行性分析报告

远和青城山项目 《经济可行性分析报告》定稿 峰动力房产营销机构 二0一0年十月十八日 远和青城山D-Town项目经济可行性分析 都江堰及青城山发展规划简析 1、 都江堰总体规划 灾后重建城市、国家级重点旅游城市的发展规划凸显高起点、高规格的特征。 都江堰总体规划为“一体两翼三带”。一体:由灌口、幸福、玉堂、聚源四镇组成中心城区,是灾后重建和城镇发展的重点;两翼分别为:中兴、青城山、大观三镇构成“西南翼”(风景名胜和休闲旅游服务),蒲阳、胥家、天马三镇构成“东北翼”(集约环保型工业);三带:北部山地形成旅游产业带,中南部平原形成农业产业带,东南部城镇形成都市产业带(服务业、生态产业、高科技产业)。 2、 都江堰城市总体规划简析 2.1、 城市性质:旅游城市主导城市未来发展方向。 以世界文化自然遗产为特色的国际休闲度假旅游城市,国家历史文化名城,灾后重建典范城市。 2.2、 城市职能:国际度假旅游目的地城市,成都重要卫星城市之一。 以“都江堰-青城山”为品牌的国家级历史文化名城,世界自然文化遗产地。 以独特“山-水-田-林-堰-城”为自然人文特色的国际休闲度假目的地城市。 承接成都平原向川西地区辐射与带动的区域交通枢纽城市与服务中心城市。 大成都都市圈内实现城乡统筹的宜居宜业、生态安全的综合型“新城”之一。 2.3、 城市人口规模:人口整体规模将达到中型城市基本水平。 近期,至2010年,城市规划人口29.4万。 远期,至2020年,城市规划人口40万。 2.4、 城市用地规模:城市用地将主要向东南方向进行大力拓展。 近期,至2010年,规划城市建设用地37.7K㎡,人均建设用地128㎡。 远期,至2020年,规划城市建设用地45.8K㎡,人均建设用地114㎡。 2.5、城市交通规划 五纵五横一轨一带的道路主骨架。 都江堰市灾后道路交通规划,从去年至明年,将投入资金125亿元,打造五纵五横一轨一带的道路主骨架。五纵即成灌高速、成灌老路、成灌快速路(沙西线延伸线)、成郫灌干道(IT大道)都江堰段、成青旅游快速通道;五横即彭青路、蒲中路、外二环、二环路、一环路;一轨即成灌客运快速铁路;一带即龙门山旅游产业带路网。 成灌客运快速铁路将作为都江堰市出境主动脉连通全国;通过“五纵”,都江堰主干线将融入大成都,缩短与中心城区的距离;“五横”主干线将连通都江堰河西、河东,促进两岸人流、物流、经济的流通;“一带”旅游路网将提升龙门山系旅游产业的上档升级和对外形象,全面促进都江堰市旅游经济的复苏、发展。 3、 都江堰房地产市场发展概况 都江堰因相对强势的山水资源和亘古传承的文脉特征,对成都乃至全国的特定群体的置业、消费、投资倾向的吸附能力较强,并形成独特的区域认知和市场基础。目前,养老、休闲、度假是成都及国内其他城市偏高端客群在都江堰-青城山片区的主要置业动机。此外,基于资源优势的商务活动和基于行情预期的投资行为,也开始逐步升温。 目前都江堰房地产发展基本分为都江堰市区板块、西区板块、106省道板块、青城前山板块、青城后山板块此五大板块。 4、 青城山区域房地产发展格局 4.1、青城山区域板块概述 青城山区域房地产的发展主要被划分为三个板块:以中兴镇为中心,沿106省道方向发展的106省道板块,依托青城山景区为发展方向的位于青城山镇的青城前板块和位于大观镇的青城山后山板块。 4.2、青城山106省道板块:蓄势待发、价值洼地、零散、双刃剑。 06年在都江堰当局的规划指引下,106沿线块依靠快速通道的交通优势和丰富的土地储备开始被全面激活,众多开发商纷纷进驻拿地(如:新锐、珠江),板块开发开始进入准备蓄势阶段。进入08年由于受512地震影响,多数开发商推迟了项目面试时间,目前仅珠江天生墅项目面世。沿线商业配套主要为乡镇集市,较为低端,几乎没有中高端商业项目开发。 目标客群:成都中偏高端客群为主。 产品形态:总价控制较为严格的联排别墅产品。 代表项目:珠江逸景天生墅(住宅)。 4.3、青城前山板块:多强林立、激烈博弈、品牌开发、产品形态丰富。 青城山前山板块一直为青城山区域的主要房地产开发板块,随着环山渠内可供开发用地的不足,目前板块房地产开发主要集中在前山门的106省道两侧,为青城山区域房地产开发的主战场,沿线多强林立(置信、大连亿达、龙湖、中铁、泰达等),并且均进入市场销售阶段,市场博弈激烈。目前上善栖临106省道有4000㎡左右的偏高端休闲类商业面世,主要经营业态为茶楼、会所、中高端餐饮等。 目标客群:成都及其他省市中偏高端、偏高端客群为主。 产品形态:低层院落、联排别墅为主(住宅),独立3F商业综合楼(商业)。 代表项目:青城山房(住宅)、上善会(商业)、泰达上青城

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