星光厂改造项目规划及定位建议.ppt

第一部分 项目背景 星光硅谷代理金额估计值 上海办公物业市场概述 近几年，上海办公楼市场发展尤其迅速，无论租赁型写字楼出租的租赁价格还是销售型写字楼的销售价格都有大幅度的攀升，整体办公楼市场呈现一派繁荣景象。特别是在2009年后，尽管市场供应已达到历年最高水平，跨国公司在上海的迅速扩张使得上海写字楼市场需求仍持续保持旺盛。 现阶段，上海办公楼市场上绝大多数办公楼仍以出租为主要经营方式，对外销售的办公楼比例相对较低。初步估算，上海办公楼租与售的比例在5：1左右。随着租金回报率的不断提高，一些企业开始在满足自用的前提下通过购买方式对办公楼进行中长期投资。至此，上海办公楼经营模式向租售二元结构演化。 2.2办公市场分析及定位 外高桥周边区域销售型写字楼市场表现 06-09年周边区域销售型写字楼售价走势对比图 06-09年周边区域销售型写字楼供求比走势对比图 外高桥区域写字楼售价水平低于全市平均水平，且呈现递减趋势。 陆家嘴板块与五角场板块售价近年来稳步上涨，写字楼市场表现好于外高桥区域。 从供求上看，外高桥区域供求比呈拉大的趋势较为明显，市场存量加大，去化风险增加。 陆家嘴板块连年呈现供不应求的市场表现，五角场板块的供求状况较为平稳，金桥板块的供求关系也表现出了供大于求的局面。 2.2办公市场分析及定位 分区域写字楼入住率 分区域写字楼租金 外高桥区域写字楼租金水平低于全市平均水平，且增长缓慢。 金桥区域租金和售价近年来稳步上涨，入驻率达到全市平均水平，写字楼市场表现好于外高桥区域。 张江区域写字楼供应较晚，品质较高，近几年进入高速发展期，每年新增供应较高，入驻率较高。 五角场区域入驻率也在逐年上升，租金水平和销售均价也在逐年快速上涨，近年来市场表现良好。 外高桥周边区域租赁型写字楼市场表现 2.2办公市场分析及定位 外高桥周边区域写字楼客源比较 外高桥和金桥区域写字楼物业的客源结构较为类似，与张江区域的客源结构有较大的差异，五角场区域的客源结构则与其他区域有明显的不同。 2.2办公市场分析及定位 分区域写字楼市场总结 未来供应量较大 未来供应量较大 未来供应量较大 园区内大量的烂尾楼将是潜在的未来供应 未来供应 教育培训、广告咨询、贸易物流 集成电路、生物制药、IT软件 贸易物流、机械制造、电子通讯 贸易物流、机械制造、电子通讯 客源结构 均价15000元/平米 —— 12000-16000元/平米 —— 价格水平 2.5-3元/平米/天 3.5-5元/平米/天 2.5-2.8元/平米/天 2.0-2.4元/平米/天 租金水平 74100平米 28800平米 38700平米 4400平米 年均吸纳量 78000平米 32000平米 43000平米 11000平米 年均供应量 5% 10% 10% 60% 年均空置率 五角场区域 张江区域 金桥区域 外高桥区域 区域 外高桥区域写字楼空置高达60%，租金水平也较低； 由于外高桥区域多为仓储物流行业或者企业相关部门，对写字楼需求度较低，造成了该区域整体市场表现较差； 鉴于外高桥区域目前的市场表现，以及金桥区域未来供应的威胁，不建议增设大量写字楼类物业。 2.2办公市场分析及定位 外高桥写字楼市场发展缓慢，2002年以来没有建成运营的新增供应，新建写字楼项目也应多种原因，处于停工或者闲置状态； 外高桥写字楼入住率相对较低，年平均入住率只有40%左右，与近年来上海写字楼的市场表现明显不同； 外高桥区域企业多为仓储物流、加工制造，对写字楼的需求较小，或者在仓储、厂房等物业内解决办公物业，另外，一部分贸易类企业对写字楼有一定需求，但是需求面积均较小。 外高桥区域写字楼市场低于全市水平，现有写字楼的实际入住率仅为40% 2.2办公市场分析及定位 办公市场的定位小结 从地段来看 从产业结构来看 从区域供求来看 从区域租赁市场来看 城市远郊，交通配套局限 产业现状不满足办公物业发展需求 严重供大于求 空置率高，租金低 规划建议： 不具备发展办公的可行性，建议办公性质物业不做设置 定位： 低能级产业源旁的 新型办公区 2.2办公市场分析及定位 2.3酒店/公寓市场分析及定位 公寓类物业的常规操作方法 服务、高品质、高租金、高售价、高端客源 小面积、低总价、过渡性自住需求 “真”酒店式公寓 概念化酒店式公寓 2.3酒店/公寓市场分析及定位 公寓类物业的常规操作方法 产权式酒店 “真“酒店式 公寓 概念化酒店式 公寓 服务型高端酒店式公寓 自住型白领小户型公寓 浦东高星级酒店主要集中在陆家嘴； 外高桥目前仅有1家高星级酒店； 临近外高桥区域的张江与金桥分别有一家和2家高星级酒店，总体数量仍然较少； 五角场区域目前高星级酒店供应仅2家，但随着其城市副中心地位的实现，其未来的市场供应空间很大。