河南南阳市北区市场调查报告.doc

南阳市北区市场调查报告 目 录 一、南阳市简介 二、定价策略 三、价格定位目标提要 四、价格定位基础 五、竞争楼盘态势 六、项目价值要素分析 七、单元价格制定方案 八、竞争楼盘态势 九、总述 一、南阳简介 南阳，位于河南省西南部，北靠伏牛山，东扶桐柏山，西依秦岭，南临汉，是一个三面环山，南部开口的盆地，山区、丘陵、平原面积各占三分之一。气候属南北过渡带，四季分明。1994年7月，国务院批准南阳撤地设市。现辖邓州市、卧龙区、宛城区、方城县、南召县、镇平县、内乡县、西峡县、淅川县、唐河县、新野县、桐柏县、社旗县共1市2区10县，总面积2.66万平方公里，总人口1025万。 二、定价策略 价格是公司效益与客户之间的一座桥梁。这座桥梁高了，能走过这座桥的人就少，就没有市场，低了公司损失利润，就没有经济效益。如何在两者之间达到一种平衡，如何让我们的产品即叫好又叫“座”这是我们的重心…… 为了在市场上实现合理定价目标，必须给产品制定一个基本价格和浮动范围。虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要应考虑产品的成本、市场需求、利润空间和竞争情况。产品成本规定了价格的最底基数，而竞争者价格和消费者接受价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法，盲目的追求利润的最大化而忽略了市场的现状。所以在价格的制定上我们 既要考虑开发的成本，利润的空间也要重视市场的现状及消费群体的认可。 三、价格定位目标提要 1、销售目标 A、最大利润目标 B、市场占有份额目标 C、销售进度目标 2、市场竞争目标 3、项目品牌、企业品牌目标 任何一个项目，其开发目标均存在多元化特征，且不同时期目标侧重点可能有所变化，因此对价格定位有相应的要求。根据目标侧重点的不同，制定合理的销售价格有利于项目开发目标的实现。 四、价格定位基础 根据本案市场竞争态势，本案采用随行就市的定价基础，即按照行业中同类物业的现行平均价格水平为基础来定价。此种定价法是为争取市场而对竞争对手的主动出击，与市场的需求、竞争对手的态势紧密相连，是最易被市场接受、最主动出击的定价方法。采取此方法，在很大程度上就是以竞争对手的价格为定价基础，以稍低于或相当于竞争对手的价格入市。由于竞争对手的现行价格已被市场所检验，而且也反映了本行业的集体智慧。当然产品必须有一定的可对比性和参照性 五、价格定位原则 首先应对本案进行项目价值判断，即选择若干与本项目在物业类型和档次相类似的楼盘，进行价值实现要素的对比分析。判断本项目在当前市场形势下可实现的价值。 本案就“生活便利”、“高层健康卫生”、“品牌”、“物业管理”等各项决定住宅物业价值的要素与竞争楼盘对比分析，得出 本案的基准价。 六、项目价值要素分析 1便利要素 出行与停车方便，距交通干道距离合适，有数条公交路线经过项目有充足的停车位。 生活方便 子女教育 购物、医疗、餐饮满足日常需求而且方便。 幼儿园、小学、中学距离适中，教育质量较好。 2、健康卫生要素 无有害气体、烟尘、噪音污染；有完善的供水、供电、煤气系统；日照充足、通风良好。 3、品牌要素 开发商、建筑商、设计院、物业管理公司的实力及品牌。 4、物业管理要素 安全服务：防火、防盗、交通，各项措施周密；日常服务、特色社区设施，温馨、健康的社区氛围等 七、单元价格制定方案 由于房地产商品的特殊性，同一幢楼里的各个单元的价格又各不相同，这是因为各个单元的效用不同。效用高的产品消费者就愿意支付较多的费用；效用低的产品消费者就愿意支付较低的费用。因此，在制定出一个小区的基准价格之后，还需要对各个单元进行价格调整。 1、根据各栋楼位置的差异制定不同的价格水平 2、根据各楼宇景观的差异制定不同的价格水平 3、根据同一栋楼内住宅单元的层次差异制定不同的价格水平 4、根据同一栋楼内同一层次住宅单元的朝向差异制定不同的价格水平 5、根据户型功能的差异制定不同价格水平 八、竞争楼盘态势： 楼盘名称 中景门.国贸 售楼电话 所在位置 张衡路与独山大道交汇处 开发商 南阳市中泰 房地产公司 代理商 暂无 设计单位 不详 物管单位 暂无 占地面积 210亩 建筑面积 约360000㎡ 小区建筑描述 16栋26层高层。 其中包括1栋酒店，1栋写字楼，1栋公寓。 入伙时间 2011年11月份 楼盘均价 3085元/㎡ 总套数 1900余套 销售率 不详 户型结构、 价格计算 三室两厅一卫。面积113.96㎡ 单价3085元/㎡ 总价351567元 价格优惠 一次性付款优惠1% 车位价格 10-12万，待定 储藏室 暂