红鹤沟通2010年北京亦庄宾仕国际形象策略及推广策略.ppt

宾仕国际 形象策略及推广策略;PART1: 宾仕国际的参照系;① Loft;;;Loft广告风格气质： 时尚，年轻，动感;市场上的loft路线有两种 1、价格优势：相对于平层1.2-1.6倍系数，突出性价比 2、总价优势：面积及单价的控制，针对年轻置业群体;打破传统loft概念 既不是纯粹锁定时尚个性艺术生活的产品 也不是纯粹追求低总价，性价比的产品 宾仕国际不强调loft产品类型， 从林肯公寓的样板展示和客户反馈来看，城市豪宅的属性位列第一。 上下两层的居住形态是事实不是符号。 部分产品200%以上的使用率是增值。;② 亦庄区域;;回顾林肯公园热销半年的原因， 第一，市场环境向好； 第二，区域供货量少； 第三，现场样板区打动力强； 第四，销售现场管理敏锐强效； 第五，简单有效的推广方式，挖掘每类产品的核心卖点，以速销方式推动产品。 由此可以看出，在一定程度??，林肯公园，林肯公寓，宾仕国际掌握了小范畴的定价权。 亦庄的壁垒需要时间消融，半年来已经看到成果， 这和地铁的火热建设，林肯的火爆销售有关， 亦庄真实的热点才是真正打破壁垒的东西。 宾仕的目光必须跳脱亦庄区域，才能使得量价均达到满意的状态。 也才能够帮助项目城市豪宅的形象确立。更为27号地做好准备。 ;; 参照物：泛海国际 远洋万和城 龙湖唐宁one 1．好的位置，节点位置 2．好的产品：立面，户型设计，精装修样板，园林设计等 3．市场名盘 4．较高的溢价能力和抗跌能力 5．辐射半径内的高端人群，改善及投资均青睐的项目;宾仕国际的参照系是城市豪宅;PART2:宾仕国际一年期内操作关键点;①启动速度和去化速度 ;;大兴上半年土地成交量列表;区域未来放量的影响 大兴区上半年大量成交土地， 绿地，金地，华润，旭辉，保利，首开等等大开发商占到绝大多数， 预计都将在今年年底和明年上半年入市，会成为项目的竞争产品。 对于项目目前的独特的竞争环境会有所冲击，价量同时受到影响。;市场走向的不确定 随着6月量价交替降幅互现，市场出现紧张情绪，有观点在预测市场淡季再次涌现。王石发表言论说拐点至少在十一后。 ;无论如何，这个市场谁都没办法断言。 因此，不管当前市场多么乐观，竞争环境 如何， 都不适合捂盘和慢销的方式。 保持足够的去化速度，转化为现金流能力； 利润率的追求要放置在安全线以下，为自己留有余地。;②宾仕国际26，42，林肯公寓的节奏安排;1. 林肯公寓的价格要为宾仕留下涨幅空间。 价格不宜过万。 速销仍然是第一目标。 2. 26和林肯公寓同样类型产品，26，42的货量压力较大。 林肯公寓与26的集中销售打开时间差，避免自己的项目竞争分化 3. 因为尚不清楚42规划进度和规划情况，难以作出节奏判断。 26和42的推盘节奏需要安排，各自内部的楼座推盘节奏也需做出安排， 避免出现林肯公园好位置的房源先售，未能做出溢价的问题。 ;;PART3:营销推广重要把握三个环节的问题;① 项目形象定位; 定位坐标 中央大道——位置 空中别墅——形态 行政高邸——定位;在这个定位中隐含的观点是 如何看待亦庄——北京城市发展的方向，东南区域的重点力度，城市化角色和身份 如何看待loft——不拘泥传统的艺术空间理解，而是更加靠近别墅空间形态 如何看待项目地位——亦庄区域，北京东南区域，具有标杆性质的贵房子，名盘 如何看待客群——无论商，住，投资，办公，改善，“行政”“高”“邸”暗示指向 又具有包容性。从定位之初就跳脱住宅传统温情。让气势成为气质。;气势成为气质的定位解读：坐庄;坐庄——北京 2009年，1-6月，林肯公园持续热销12亿；2009年，7月林肯公园荣膺联合国人居署所颁殊荣，京城楼市销售套数前三；和裕地产以深厚实力与卓越品质在北京楼市树立标杆。 和裕地产，继林肯公园、林肯公寓，在积累了大量对于现代建筑与生活方式的营建经验后，将目光放眼于具有包容与开放襟怀的中国十大最具投资价值的开发区之一亦庄，悉心建造一个国际化与本土化交相并融的新现代派建筑群——宾仕国际， 自此，亦庄核心高端住区版图崛起。 和裕地产，坐庄北京。;LOGO;;VI;销售经理; 房市金碟;② 项目形象展示 ;外传播端;广告形象; 房市金碟;网站形象;现场体验;案例1：龙湖滟澜山及唐宁one现场表现力;龙湖进入北京，对北京业内整体的作业水平起了推动作用;南北方差异再也无法成为“不能精