金融街控股2010年12月北京大兴生物医药基地东配套11号居住项目可行性研究报告.ppt

* 户型分布图 二、总平图 * 二、总平图 建筑高度分析 * 二、总平图 交通分析 * 三、立面风格 现代简约风格 * 四、户型图 二居 88平米 三居 125平米 二、土地市场分析 2010年底正在交易或拟入市交易的住宅或住宅综合用地共计55宗，合计面积931万平米，其中正交易31宗，合计面积649万平米，即将入市交易24宗。 建面27万方 容积率1.28 建面3.25万方 容积率2.5 建面14.8万方 容积率2.51 长阳板块，依托房山线，放量172万方 黄村板块，依托大兴线，放量8.2万方 依托生物医药，总建面355万方，整体容积率2.3，纯刚需客户。 亦庄板块，依托亦庄线，放量125万方 建面14.9万方 容积率1.62 建面5万方 容积率3.5 六环外昌平附近未成交地块 1、2010年北京土地供应情况 * 北京富力城房地产开发有限公司和北京极富房地产开发有限公司联合体 恒盛合天和信（北京）房地产开发有限公司 北京市汽车工业高级技工学校 北京中信新城房地产有限公司 北京兴创置地投资有限公司 北京兴创置地投资有限公司 庞大汽贸集团股份有限公司 北京和裕房地产开发有限公司 成交公司 序号 成交时间 区域 规划建筑面积（平方米） 容积率 规划用途 楼面地价（元/平方米） 1 1.21 亦庄 577883 3.14 综合，兼容商业 3011 2 1.21 亦庄 41714 2 综合，兼容商业 2498 3 3.8 西红门 224598 3 商业金融用地 7124 4 3.8 西红门 138450 3 商业金融用地 6031 5 3.15 亦庄 391170 2.1 住宅及商业 13396 6 3.17 采育 124943 1.94 商业金融、文化娱乐用地 1815 7 5.7 采育 83503 1.4 R2二类居住用地 4503 8 11.19 旧宫 190861 2.15 R2二类居住用地、F2公建混合住宅用地、C2商业金融用地 7126 六环 四环 五环 京开高速 京津塘高速 京津高速 住宅 商业 1 2 5 8 7 6 3 4 京沪高速 二、土地市场分析 2、2010年区域土地供应成交情况 * 未来区域内住宅、商业用地供应量大,主要沿京沪两侧分布; 京开沿线以商业用地为主，住宅缺失。 2010年初至11月，大兴区域成交土地8宗：其中住宅用地5宗，商业用地3宗. 分布：集中分布在京沪高速，黄村区域沿京开高速沿线住宅土地供应量匮乏； 容积率：成交的商业地块容积率在3.0或3.0以上，住宅地块的容积率在2.0左右； 楼面地价：商业地块的楼面地价在6000—7000元/平米左右、住宅地块的楼面地价在2500—13396元/平米左右，其中亦庄X1-1B住宅地块楼面地价高达13396元/平米； 住宅用地供应1285131平方米、商业用地供应487991平方米，主要沿京津塘高速两侧分布，区域地铁沿线供应有限，未来竞争主要为本次共同出让的生物医药基地片区，住宅用地建筑面积约70万平方米。 二、土地市场分析 3、土地市场小结 * 黄村区域 西红门 区域 旧宫区域 孙村区域 大兴区域在售普宅市场划分 天堂河 片区 ※数据来源于世联数据资源系统，销售速度为2010年1-10月，消化速度多算两个月续客期，销售空档期按销售期计算 本项目所在天堂河区域认知度低、配套不足、承接首置挤压型客群、后期供应量大 三、区域住宅市场分析 （一）区域板块分析 片区名称 核心驱动 产品类型 销售均价 平均消化速度 客户来源 典型项目 西红门区域 轨道交通 普宅 2万/㎡ 2134平米/月 城市主流首置客户为主 少量改善客群 鸿坤·理想城 黄村区域 轨道交通 普宅、洋房 1.8万/㎡ 6472平米/月 本地客户和南城挤压客户 新里西斯莱公馆 旧宫区域 配套、轨道交通 普宅、洋房 1.7万/㎡（二手） —— 南城生意人、航天院工作人员 美然生态馆 孙村区域 配套 洋房 1.1万/㎡ 13573平米/月 城市主流首置客户为主 少量改善客群 金色漫香郡 天堂河片区 轨道交通 普宅 1.4万/㎡（二手） —— 本地客户和南城挤压客户 无 城市首置主流客群疏散市场，供销两旺，轨道交通沿线价格明显高于其他区域 （二）区域典型项目分析 三、区域住宅市场分析 区域典型客户访谈汇总 公共交通线路驱动下的城市主流首置客群 （三）区域典型客户分析 三、区域住宅市场分析 基本情况： 位置：大兴清源西路与兴旺路交界处 建筑面积：18.8万平方米 产品：共1167套房源，全部为10—18层通透板楼 两居：81-105平米，三居：123-132平米 客户：南部及内城区域首置、少量首改客户 共销售房源255套，实现均价16489元/㎡，月销售速度5924.75平米/月。 实现均价