镇江优山美地市场报告.ppt

镇江大区域产业布局 优山美地小区域环境 结论：本案在区域位置上并不具备竞争优势 结论：市场去化速度较快，本案可以吸收中高端客户群，与竞争个案造成差异化，加快去化 * 镇江优山美地市场报告 2010.04 丁卯板块 香江板块 西北板块 南徐板块 中心板块 目前镇江各板块划分情况 目前市场的主力在香江、南徐、丁卯板块，老城区的西北板块和中心板块，几乎没有新盘，也无高品质楼盘，成为众多高消费群置业的遗憾。 南徐板块 主要依靠万科、华都和冠城三个大盘的拉动在售产品为别墅、类别墅、多层、高层产品，主力需求 点在于行政中心和金融中心对板块促动和周边拆迁的刚性需求。 丁卯板块 原学府板块开发相对成熟，目前在售的主力在丁卯，依靠大学区和商业区规划，环境相对较好，新开发楼盘集中，主力为高层产品，部分多层和少量类别墅产品。 香江板块 开发较早、较成熟的板块，在售主要产品类别墅、小高层、高层产品。畅销原因在于：滨江环境、区域的成熟、配套完善和产品的高性价比 优山美地缺少南徐板块的行政金融优势，但是同时拥有丁卯的学区优势以及香江的配套优势 新市政府 优山美地 老城区中心板块 高新产业园区 生态隔离 优山美地 距离镇江大市口车程10分钟，沿着学府路一直往西，交通方便。 优山美地 周边配套：欧尚，红豆购物广场，沃尔玛 学区环境：幼儿园，小学、镇江一中 优势 小区配套：一万平方米商业会所 商业街 劣势 外部配套：区域2公里辐射范围 内无成熟配套 江苏科技大学 优山美地 江苏大学 欧尚 沃尔玛 红豆广场 大市口 镇江一中 市场竞争分析 老城区 无供应 南徐板块 7000以上 丁卯板块 5000元左右 香江板块 6000-6500 近期开盘 5100 绿洲翰霖苑 丁卯板块 下周开盘 6500-7000 香江花城 香江板块 近期开盘 5000 学林雅郡 近期新推，具体价格待定 7600 （09年9月） 国际冠城 近期新推，具体价格待定 7000 魅力之城 南徐板块 说明 预计均价 代表个案 区域板块 市场主力个案价格表现 冠城国际 魅力之城 学林雅苑 香江花城 绿洲翰霖苑 优山美地 市场成交分析 106 228 133 86 216 供应套数 2010.01 2009.12 2009.11 2009.11 2010.02 开盘日期 94.34% 75.44% 96.24% 98.84% 87.96% 去化率 100 172 128 85 190 成交套数 34.4 绿洲翰霖苑 丁卯板块 21 香江花城 香江板块 25 学林雅郡 12.5 国际冠城 63 魅力之城 南徐板块 月均成交 代表个案 区域板块 市场现有个案去化表现良好，说明镇江市场拥有良好的消化力 市场成交分析 老城区 南徐板块 丁卯板块 香江板块 二房：80-83 三房：94-98、110 二房：80-84 三房：110、113 二房：91-95 三房：139 三房：134、141 三房：115、124 主力户型面积 40万~42万 47万~55万 40万~43万 57万左右 60万~65万~ 95万左右 100万~110万 80万~90万 主力总价 绿洲翰霖苑 丁卯板块 香江花城 香江板块 学林雅郡 国际冠城 魅力之城 南徐板块 代表个案 区域板块 70万左右 三房：120 45万~60万~ 二房：80-100 优山美地 香江板块 主力总价 主力户型面积 本案 区域板块 户型：主要竞争个案供应以三房居多。而本案二房 居多。 总价：主要竞争个案主力三房基本都是100万以上， 与本案相比总价较高。 本案主力户型二房总价仅略高于丁卯板块， 凸显性价比。 项目形象 国际冠城 香江花城 学林雅郡 绿洲翰霖苑 优山美地. 镇江唯一兼顾品质与规模的低密度住宅社区 万科魅力之城 总建85万方，为镇江最大的住宅小区，由联排、多层、小高层组成 总建50万方，由独栋、双拼、联排、叠加、洋房、小高、酒店公寓、酒店、商业组成的复合型项目 总建20万方，由联排、小高层组成 总建46.5万方，由多层、小高层以及高层以及商业组成组成 总建19万方，由联排、多层、小高层以及高层以及商业组成组成 总建6万方，为纯多层的住宅小区 产品表现 最能体现异域风情、镇江唯一的南加州地中海风格的产品 品质方面，同冠城国际处于镇江的第一梯队 学林雅郡 香江花城 绿洲翰霖苑 冠城国际 万科魅力之城 房型表现（三房） 赠送的入户花园，增加了房间的功能性 优山美地（3-2-2） 八角形独立餐厅 同样的3-2-2户型，不管