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地产商如何玩转地方政府 从华夏幸福看地产商如何玩转地方政府？ 2013-11-28 房地产观察家 中国资产管理创新联盟 很多人说中国房地产行业2.0时代，拼的是成本控制和专业团队。这种说法的前提条件是，在既定成熟模式下，比拼的是效率和速度。但在市场经济体制下，商业的最大的乐趣就在于变化。真正的高利润点，其实从来都不是在成熟的游戏规则下提高效率，而在于能否开创一个崭新的模式。今天跟各位分享一个著名的房地产商跨界玩的案例，看看华夏幸福是如何劈开脑海、发展成著名的、高收益的上市公司的。 本质上看，华夏幸福获得高速发展的秘诀与万达非常相似，两者都是深刻理解地方政府的职能空缺，急政府之所急，想政府之所想，能完成政府想干却干不成的事情，成为当代红顶商人。 招商引资是任何地方政府的头号工程，但在现有的行政体制下，很多地方政府无法快速兑现。在这方面，民营企业华夏幸福嗅到了巨大的市场机会。通过市场化的机制，加上科学的管理，以及狼性的企业文化，华夏幸福这些年连续攻城略地，获得了惊人的产业发展效果，并为股东们取得超高的净资产回报率。公司上市这几年，目前还没有一个像样的竞争对手。 下面我们综合一批投行的分析报告，来看看华夏幸福是怎么玩的。 首先给各位尚不了解这匹资本市场黑马的朋友们隆重介绍一下今天的主角，华夏幸福基业公司。 华夏幸福公司创立于1998年，是中国领先的开发区投资运营企业集团，公司的核心业务包括园区开发运营和城镇开发建设，具体涵盖基础设施建设、产业发展服务、土地整理、园区综合服务及住宅、生活配套服务，并辅以城市地产开发、物业酒店经营等业务。 截止2013年，预计公司全年销售目标可达到180 亿元，连续三年50%以上的复合增长率，公司总市值达到280亿元，年度净利润可达25亿元。该公司自上市以来，净资产收益率始终维持在60%左右，具备超高的股本回报率，在业内首屈一指。 独特商业模式，构造核心竞争力 华夏幸福的核心产品就是打造产业新城。产业新城模式系公司独创，其核心思想是产业发展与城市建设密不可分。一方面，产业新城模式的基础就是产业，公司在进入一个地区之前，首先做的就是对区域产业定位和发展趋势进行详细论证并制定最优开发方案，产业的培育与发展贯穿区域开发全过程，从而为房地产市场的繁荣提供强有力的支撑；另一方面，园区与城市建设既是招商引资的基础和重要条件，城市居住生态的不断改善为产业入驻提供了更加便利的条件。概言之，产业发展与城市建设是一种良性互动、相互促进的关系。 公司的核心商业模式抓住了未来中国经济增长的核心矛盾——城镇化以及城镇化急需解决的土地供应问题。城镇化的前提是产业化，园区招商引资的发展引导中小城市实现产业和就业的升级，实现有质量的城镇化发展，符合房地产行业未来几十年或将是唯一正确的发展方向。而园区产业发展与土地供应的结合是目前看来突破城镇化土地需求瓶颈的有效路径。公司多年在招商引资业务中积累的客户资源形成的“大数据”体系可以衍生无数业务空间。 从宏观上看，“园区+地产”诠释了完美的小城市城镇化路径，实现人和GDP 的双轮驱动。公司在多年的园区+地产发展道路上已经用事实充分证明了自身模式在改造小城市面貌以及提升居民收入上的成果。 核心盈利模式 公司现有业务架构与产业新城模式高度统一，不仅可以为待开发区域制定切实可行的产业发展规划、制定整体开发方案，而且可全方位参与园区基础设施建设、公共设施建设、土地整理、产业发展服务和房地产二级开发等园区业务，这使公司与普通房企在竞争中获得了显著先天优势。 通过垫付园区前期开发、基础设施建设费，获得政府10%~15%的利息收入；园区招商引资返还收入（园区新增固定资产投资额或新增财政收入的45%）；园区配套地产开发收入，园区土地升值收益。 首先，公司在园区开发的过程中，担当的是政府委托的受托者，而非园区的所有者。政府将园区开发的所有内容委托给公司，公司在对园区进行产业规划和战略研究之后，会垫资对园区土地进行整理和基础设施建设等一级开发内容，然后政府对公司会以成本加成10%-15%的方式进行资金返还。 其次，开发完成后，由公司负责招商引资，对于这项服务，政府给予的回报是入园企业落地投资额的45%，这给公司贡献了大量的利润，为此华夏幸福还组建了500多人的招商团队和横跨多个行业的企业客户数据库。 再次，在配套住宅方面，由公司通过招拍挂方式取得土地使用权，然后进行开发、出售，获取相关房地产业务的收入，这也是公司收入主要来源之一。 最后，公司还负责园区的物业管理和公共项目维护等园区综合服务，同样以成本加成的方式获得补偿。 在