合富辉煌2011年9月遵义国投综合楼项目定位暨营销报告.ppt

* 经营定位 结合属性定位、价值分区及考虑到投资回报率情况，建议自持+销售的模式能够符合国投大厦投资收益的最大化。通过底部商业及顶部酒店的自持经营，整体提升物业的价值，从而实现写字楼部分的溢价，另可提升物业的整体估值水平。 * 经营定位 优势 劣势 整体销售 确保商场日后统一的经营管理 有助于吸引国际国内大型租户 有助于保证购物中心的高品质 商业物业整栋出让不会影响项目的市场形象和管理水平 在整栋出售的过程中，开发商可能需要在价格上作出较大折让以满足机构投资人的要求 出让交易的完成具有一定的不确定因素，可能影响后续开发的资金保证 资金压力大 持有、招商（持有2-3年，炒热后考虑带租约销售，也可作为资产持有） 招商成果的体现能为投资者带来信心 有利于项目经营管理 为业主带来稳定并且快速增长的租金收入 有利于提高商铺售价 投资回收期相对较长 开发商需要承担前期的经营风险和资金 需要有专业经营管理人员或专业公司 商场前期发展需要培养期，因此拖长了投资回报期 分拆销售 快速回笼资金 操作形式较为方便 可以保证开发商获得市场价格，并取得最大的投资回报 分拆市场较为活跃 经营上会面临较大困难 难以实现商铺价值的进一步挖掘 分拆出售无法保证日后项目的高效管理 无法长期保证预期的市场定位