可 行 性 调 研 报 告.docVIP

武汉市武昌区 PARTY 项 目 目 录 结论与建议 结论 2、 建议 第二章、项目概况 1、 可行性研究的依据 2、 可行性研究的目的 拟建项目宗地概况 项目拟建规模 对有关问题的说明 第三章、建设条件 项目建设的必要性 2、 市政配套条件 3、 水文地质条件 4、 自然气候条件 第四章、市场供应状况分析 商品房供应分析 武昌区2003年上半年总体状况分析 拟建目标区域商品房供应状况分析 二手房市场分析 2.1、二手房买卖状况分析 2.2、二手房租赁状况分析 第五章、市场需求分析与预测 1、 项目的市场定位分析 2、 目标客户分布及其需求特点分析 3、 市场需求容量预测推算 第六章、市场对产品、配套的要求 1、 产品定位分析 2、 产品配套的选择 第七章、市场风险分析 武昌区小户型市场分析 拟建项目区域竞争对手分析 投资风险分析 第八章、投资估算与效益分析 1、 投资估算与收益分析 2、 分析结论 附表: 第一章、结论与建议 1、主要结论 1.1、武汉市武昌小户型住房存在市场商机。 1.1.1、需求群体支持深厚。 截至2002年底武昌常住人口2036084中22—40岁691873人。其中主要目标区域洪山区该年龄段人口比率为37％（总人口676451，22—40岁250422），远高于武昌区的34％（总人口909319，22—40岁309342）和青山区的29.3％（总人口450314，22—40岁132109），且其良好成长性更将随着武汉市政府在光谷5年增加10万青年技术人才的规划而得以大幅提高。 1.1.2、需求趋势有力向好。 市调表格显示，武昌22—40岁群体中1—3年内有明确购房计划的21.6％。但同时明确表示不会购买的仅占6.4％，不确定的8.8％，仍需考虑的高达40.4％，综合对应后充分显现出巨大的现实市场能量。 1.1.3、产品具备市场优势 据对武昌现有小户型楼盘的调查显示，一室一厅类住房无论是在市场一类需求（本次市调自住需要占70％）中还是投资需求（武昌唯一纯小户型楼盘投资类占60％）中，均表现活跃，广为看好，表明该产品具备良好的细分市场优势，且正处发展阶段，消化释放刚刚启动，潜在能量深厚。 1.2、排除南湖片区作为投放PARTY产品的重点区域的设想。 1.2.1、南湖片区适宜建设中高档住宅 南湖片区水光山色，环境优美，适宜居住。丘陵地貌与广阔湖面辉映，使得住宅环境的均好性得到了充分的满足。四周高校环绕，营造了该区域的人文环境。而其便利性较差的交通、生活、娱乐等基础配套，对事业成功者和有稳定高收入者选购住宅的影响有限，对经济基础相对薄弱的年青白领则产生了较大的影响。 1.2.2、小户客户的厚度有限 本次市调的分析结果显示，武昌市民愿意在南湖片区购房者占7.6％，其中％的目标客户选择了㎡以上的住宅。 这个片区小户型住宅的主要使用者是高校学生，这会引来投资者的进入，这是社会游资，在6000亩南湖周边的广阔区域内，以他们为主要目标客户，其风险是可想而知的。 2、建议 2.1、由于土地成本的显著分界，由于当地多层、小高层建安成本的差价在1500元/㎡左右，考虑小高层的市民接受度为34.6％（多层的接受度为49.4％，两者所占份额为80％），为综合提高产品竞争力，建议本次投放产品的建筑形式为：多层和小高层并举。 2.2、为尽量消除“河南”在武汉人意识中的不利影响，适应商品房销售趋势要求，树立良好形象，以利销售，以及尽量消除市场同类产品迅速跟进对项目后续投放的影响，建议首次产品投放以现房或准现房形式推出。 2.3、根据武昌住房市场特性趋向，结合深圳、上海、北京小户型产品发展趋势，建议本项目的PARTY产品进行一次升级进化，可尝试“错层”的概念，“错”出别样风采，“错”出市场冲击力。 2.4、本次调查中，愿在水果湖一带购房的意愿度最高，占16％，其中有23.75％的被访者愿意购买小户型住宅，虽然地价高，但3000元/㎡以上的均价是市民认可的。因此，建议把水果湖一带作为一个重点整合土地资源的区域。 第二章、项目概况 1、可行性研究的依据 1.1、公司的经营战略目标和领导的工作指令 1.2、研究室年度工作计划和批准的《武昌市调策划》 1.3、武昌房地产市场的调查数据和统计分析结果 1.4、《武汉市统计年鉴》 1.5、《武汉市房地产年鉴》 1.6、媒体公布的数据信息 2、可行性研究的目的 通过对武昌房地产市场的调研，分析、判断在武昌投放PARTY产品的可行性。进一步明确目标客户的需求、厚度和收入状况，判断项目投放区位、规模，为联