香江时代1.ppt

香江时代项目提案 保盈出品 PART 1 回首2009 大庆宏观经济------公积金 全市发放公积贷款55.2亿元，增长135.8% 2009年全市共有5万个家庭通过公积金借款改善了住房条件，截至去年11月末，全市缴存单位1574家，缴存职工40万人，公积金覆盖率达到76%，公积金累计归集总额达到了210.09亿元，提取额81.67亿元，总计发放贷款7.3万户。 据了解，去年买房贷款的市民中，有86%以上是使用公积金贷款，去年年初以来，月均放款近5亿元，日均放款2500万。 小 结 2009年，大庆城市各项建设在挑战压力下开局，以油化产业支撑主体，地方经济勇担重任，经济逆势增长，城建整体跃升，财政收入、居民收入、投资消费、对外贸易等均创历史新高。 在经济危机留给我们的创伤还未愈合的今天，大庆这个充满活力的城市，给大庆房的地产经济打了一针强心剂，这一年总体来说，房地产开发商笑的很甜。 近来，一些关于房地产的负面消息不断从各个渠道传出，也给大庆2010年的房地产走势蒙上了一层面纱。 PART 2 地块SWOT分析 地块位置 PART 3 项目定位 PART 4 产品建议 项目布局建议 仅管本案为中低端项目，但在形象设计仍不能粗枝大叶，要在形象做出中高端的感觉。 推荐新古典主义风格和欧式风格，这两种风格是目前地产界比较流行的风格形式，能为本案吸引更大范围的客户。 制定户型配比的依据： 根据市场调研结果分析，市场上热销的为二居和三居户型，面积在50㎡--88㎡。尤其在两居面积上应与其它项目有所差异。 根据根据定位的目标客群的人口结构分析应该多做小户型。 贵公司初涉房地产市场，应以求稳为主，少做或不做风险较大的三居。 户型配比建议 景观规划建议 小区环境规划设计要与欧式建筑风格相呼应。 景观规划建议 价格建议 本案虽然临近银亿阳光城和东湖，但在小区成熟度上不及银亿同，在地段成熟度上又不及东湖，再加上附近的寺庙因素，使得本案价值难以超越东湖的住宅价值，更无法与银亿比拟。 “退一步海阔天空”，我们利用逆向思维，不与其它项目死拼价值和价格，才能开拓一片属于我们的市场。 既然项目定位为中低端住宅，那么在价格上就要明显区别于周边项目，要低于东湖住宅的价格3800元/㎡。同时，我们还应注意到，2010年是西城区石油系统分房量很大的一年，这些职工分房的价格都在3000元/㎡左右，因此，我们在定价上也要充分考虑到这部分低价住宅的威胁。 价格建议 根据我们对市场现状的充分调研和论证，建议定价如下： 平层均价：3700元 复式均价：4500元 谢 谢 祝开发顺利！ 宅间绿地 建议：不同层次植物、休闲椅、欧式雕塑等景观小品，如果有假山、水景就更好，在考虑成本基础上尽量设计。让之成为住户的闲情逸致之地。 景观规划建议 小区绿化要有创意，建议做梯形绿化，有层次感才富于美感 底层赠私家花园 景观规划建议 顶层赠私家大露台 景观规划建议 定位总思路 地块条件及区域属性 产品属性 卖给谁 怎么卖 项目调性 推广条件 决定 决定 决定 导出 导出 项目定位 产品定位 客群定位 营销推广定位 地块条件及区域属性 定位 定位理由 地块写真 项目定位： 位于城市边缘的中低端生活社区 项目定位 定位理由 地块写真 房地产市场的等级特性： 高端项目卖的是品牌形象，形象因素占80%，价格与价值很难等值衡量，客户购买此类项目一般不受价格因素影响 ，如星河湾。 中端项目卖的是性价比，性价比因素占80%，需要产品力支撑，购买此类项目的客户最是挑剔，既要求舒适实用，又不能价格过高，综合因素的均好性是项目成败关键。 低端项目卖的是价格，价格因素占80%，低价是销售成功的关键。 从区域其它项目来看，我们的项目在资源上和地段上几乎无优势；从市场产品上看，中低端住宅属市场薄弱环节，潜力很大；从中低端住宅切入，进可攻退可守，是最稳妥也是最适合的打法。 从理论出发 项目定位 定位理由 地块写真 从实际出发 正如在SWOT分析中提到的：项目所在地短期内看不出任何潜在优势，毗邻正法寺还将失去一部分对此有忌讳的客户，所以，如果产品包装和宣传不当，即使走低端路线也将给销售增加相当大的难度，一步之差或许落得满盘皆输。 产品定位 定位理由 产品写真 产 品 正如我们在前面提到在观点，产品类型的差异化是本案得以规避竞争，快速回款的重中之重。 那么，什么样的产品是最受市场青睐的？ 07-09年市场最热销的产品无疑是挑高复式。因此，我方建议平层住宅和复式住宅各做一半，以复式带动平层销售。 挑高复式——大庆地产界的宠儿 顺风地产最早掀起了挑高复式的热潮，使大庆诞生了一个地产界的新宠，这种产品时尚性更强，比普通住宅更具有投资价值，空间利用程度更大