2008年长沙市开福区某地产项目市场.docVIP

市场定位报告及评价2008/5/24  目 录第一部分 定位指导思路 4 1.1 定位策略 4 1.1.1 把握区域特征 4 1.1.2 强调扬长避短 4 1.1.3 提倡可盈利性 4 1.1.4 带动品牌衍生 4 1.1.5 体现可操作性 4 1.1.6 坚持以客为本 4 1.1.7 引导产品出彩 5 1.2 关键词 5 第二部分 项目概况 6 2.1 地块基本情况 6 2.2 基本数据 6 2.3 体育馆路印象 8 2.3.1 体育馆路现有商铺 8 2.3.2 改造后的体育馆路 10 2.4 周边配套 13 2.5 交通条件 14 2.5.1 道路连接 14 2.5.2 配套设施 14 2.6 街区功能 15 2.6.1 功能形成 15 2.6.2 区域形象 15 2.6.3 商业素质 16 2.7 SWOT分析 16 2.7.1 S（strength）：优势 16 2.7.2 W（weakness）：劣势 17 2.7.3 O（opportunity）：机会 18 2.7.4 T（Threat）：威胁 18 第三部分 项目定位 20 3.1 商业定位 20 3.2 商业档次 20 3.2.1 主要借鉴项目的商业类型及商业档次 21 3.2.2 物业档次定位 24 3.2.3 档次定位的指引作用 24 3.3 客户细分 25 3.3.1 商业类客户划分 25 3.4 商业客户定位 32 3.4.1 人群 32 3.4.2 年龄 32 3.4.3 行为特征 32 3.4.4 购买偏好 32 3.4.5 需求面积 32 3.4.6 物业选择 33 3.5 功能定位 33 3.6 业态定位 33 3.6.1 定位依据 33 3.6.2 定位原则 34 3.6.3 本项目的定位思路 35 3.7 形象定位 36 3.7.1 建筑完美性 36 3.7.2 商业亲和力 36 3.7.3 个性 37 3.7.4 服务 37 3.7.5 引以为豪 37 3.8 案名推介 37 3.8.1 案名推介 38 3.8.2 物业描述 39 3.8.3 推广口号 39 3.8.4 物业档次 39 3.8.5 形象定位 39 3.9 价格定位 40 3.9.1 市场对比 41 第四部分 产品核心竞争能力分析 43 4.1 卖点营造 43 4.1.1 可营造的销售卖点 43 4.1.2 卖点附加值 44 第五部分 项目发展建议 45 5.1 总体规划建议 45 5.1.1 铺位建筑规划 45 5.1.2 营造购物环境 46 5.1.3 人流动线规划 47 5.2 物业管理建议 47 5.2.1 针对性建议 47 5.3 智能化设施 48 5.3.1 针对性建议 48  第一部分 定位指导思路 1.1 定位策略 1.1.1 把握区域特征 定位的基础建立在市场调查分析的结论之上；强调扬长避短根据本项目的优劣因素提出适用的解决方以项目盈利在最短时间内得以最大体现为出发点；带动品牌衍生通过产品的实现提升开发商及项目本身的品牌效应；体现定位内容必须通过可操作的手法最终展现予目标客户；坚持以客为本在保障开发商利益的基础上体现客户利益最大化；引导产品出彩定位的核心内容在于酝酿产品的最佳设计方案。关键词优势明显、劣势不突出、不确定因素、产品出彩、威胁点、机会点；增强优势、改善劣势、避免威胁、把握机会；引领性商业、门户物业；商业经营户、私营业主、工薪阶层、中产阶层、白领精英；项目定位、客户细分、业态定位、物业档次、形象定位；配套完善、交通便利、经营方便；综合一站式的体育产品批发零售市场；物业管理、智慧化设施。 第二部分 项目概况地块基本情况本项目位于长沙市开福区东风路段。区间体育馆路与东风路和芙蓉路相交，在与芙蓉路相接的路尾段，因火车北站支线在此穿过，体育馆路向外折出一个近九十度的大弯，与芙蓉道相接。本专案地块，占地㎡，地面呈规则长方形状，地表总建筑面积有㎡，商业建筑面积在地块东面紧临长沙烈士公园，离公园西门入口长沙市政府正在大力改造烈士公园的景观建设，未来的烈士公园将更加风景秀丽，景色宜人。是开福区一块颇有商业潜力的板块。基本数据技术资料项目控制指标备占地面积建筑总面积容积率以计算商业建筑面积配套设施面积绿化率仓储面积相邻景致：烈士公园 烈士公园是长沙市最大的人民公园，位于本案相邻的东风路1号，始建于1951年，园名和纪念碑为毛主席亲笔手书。公园现有面积2063亩，树木10300多万人次，是享誉全国的十大综合性公园之一。公园分纪念区、游览区和娱乐区三大部分。纪念区以1958年建成的烈士塔为中