惠阳大工业区地块投资分析报告.doc

大亚湾区石化大道地块 投资可行性分析报告 深圳市合纵联行房地产经纪有限公司 惠州市合纵联行房地产顾问有限公司 第一部分：2010年惠州市整体房地产市场观察 一、一级市场 惠州市09年土地市场总共成交98宗商业及居住用地，成交面积3959086平米，较08年同比增加43.6%，成交总金额为310356万元，与去年同期比下降15.3%，成交单价为784元/平米，与去年同期比下降41%。 时间 成交面积（㎡） 成交金额（万元） 成交单价（元/㎡） 2007年 4052300 691700 1246 2008年 2757847 366489 1329 2010年 3959086 310356 784 数据来源：合纵联行数据平台、国土资源局 从09年个季度成交量分析，惠州市商住用地土地成交面积第二季度98.6万平米最低，第三季度明显回升，成交面积达274.24万平米，成为三季度来最高。第三季度主要是惠阳成交地块宗数及成交面积达463541平米,第四季度稍有回落。 数据来源：合纵联行数据平台、国土资源局 惠州各片区土地成交量以惠阳,大亚湾为主，惠阳成交面积占总量的47%，大亚湾成交面积达30%，其次是东江新城，河南岸及江北片区；惠阳成交地块集中惠阳经济开发区及秋长片区。 数据来源：合纵联行数据平台、国土资源局 土地供应面积达646万平米，其中博罗供应179万平米占首位，其次是惠阳供应177万平米，惠阳地块主要集中在惠阳经济技术开发区及秋长,土湖片区地块，惠城片区供应98万平米主要集中江北，河南岸及东平水口片区。 数据来源：合纵联行数据平台、国土资源局 综述：伴随着2010年房地产市场的全面回暖，惠州一级市场土地交易的形势喜人，全年总共成交98宗商业及居住用地，累计成交面积近400万平米，较2008年同比增加了43.6%。同时从土地成交面积在各区域的分布来看，惠阳、大亚湾区域成为主流，因此，惠阳大亚湾区域必然成为未来惠州房地产市场的开发热点区域。 二级市场 惠州市商品房销售面积在2001年后逐年稳步上升，至08年回落后，09年惠州市全年销售面积剧增，为543.81万平方米，与去年相比上升了83.8%。 数据来源：合纵联行数据平台 商品房销售额在2007年高峰2008年回落后，09年再创新高，惠州市全年销售金额为232.01亿元，较08年成倍增长，增长幅度为90.3%。 数据来源：合纵联行数据平台 09年惠州商品房累计销售均价为4266元/平米，与去年相比增长了3.5%，增长速度较去年明显加快。 数据来源：合纵联行数据平台 惠州市2010年商品房销售总量为527万平方米，全年批售量为296万平方米，年末商品房剩余可售量仅为90万平米，今年消化存量231万平米，消化率为71.9%，意味着09年市场走量速度剧增,2010新开年市场存量不足。按今年的销售速度一年销售527万平米，现存量90万平米以及2010年前期预计200万平方米预推售量，仅需一季度时间便能消化完,市场前景可观。 数据来源：合纵联行数据平台 综述：惠州房地产市场近几年来发展迅猛，从2007年以后，惠州商品房消化量已经稳稳站住300万㎡的年度消化面积总量，在2010年，更是达到了543万㎡的消化量，较2008年增长幅度超过90%，商品房成交价格也是逐年稳步攀升。 第二部分：2010年惠阳大亚湾区域房地产市场调查 惠阳区域 惠阳区商品房销售均价继05年后连续四年上涨，09年突破4000元/平米；09年惠阳区商品房均价为4094元/平米，环比上涨4%，全年销售面积为98.82万平方米，环比涨幅为149.8%，惠阳区商品房市场全年表现为量价齐升，销售量上涨幅度巨大。 数据来源：惠州房地产协会 惠阳区商品房均价全年走势平稳，除3月份价格有所回落外，各月份销售均价均在4000元/平米以上；惠阳区商品房销售面积全年波动较大，6月、7月、9月、11月、12月销售面积均在10万平方米以上，其中12月销售面积达37.03万平方米。 数据来源：惠州房地产协会 大亚湾区域 大亚湾区历年商品房销售均价波动较大，整体呈现上升态势；商品房销售面积09年大幅增长，全年销售面积为92.02万平方米，同比增幅为240%。 数据来源：惠州房地产协会 大亚湾区09年销售均价走势平稳略有上升，上半年销售均价逐月走高，下半年平稳波动；全年销售面积波动较大，6月、8月、9月、12月的销售面积均在10万平方米以上，其中12月份销售面积达20.71万平方米。 数据来源：惠州房地产协会 综述：惠阳大亚湾区域2010年商品房成交面积合计达到200万㎡左右，占比整个惠州市市场成交总量的34%，成为惠州房地产市场的重要补充力量。特别是大亚湾区域，2010年的商品房销售面积较2008年呈倍数级增长，潜力巨大。 第三部