成都市水碾河商场土地开发项目计划书.ppt

附件 成都市水碾河商场土地开发项目计划书 报告/2010年 三、项目前期运作 二、项目介绍 一、2010年房地产市场政策分析 计划书内容 四、项目收益分析 五、项目结论及附件 2009-5/国务院 部分基建项目和商品住房项目的资本金比例被调低，而部分“两高一资”项目的资本金比例则被调高。其中值得注意的是，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从2004年的35%调低至20%。 商品房项目资本金比例下调极大地缓解了开发商资金链紧绷的问题，对房地产市场回暖起到促进作用，并影响到房地产下半年的走势。 2009-11/央行 强调，将继续实施适度宽松的货币政策，妥善处理保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理好通胀预期之间的关系，防范化解金融风险，提高金融可持续支持经济发展的能力。 引导货币信贷合理增长；合理把握信贷投放节奏，增强信贷支持经济发展的均衡性和可持续性，维护金融体系稳定；发展金融市场，促进民间直接投资； 2009-12/国家税务总局 自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税； 此次细则对5 年内普通型住房采用差额征收,保护自住性需求的意图明显,而针对5 年以外的非普通类住宅则仍按照差额征收营业税,体现了持续打击投机性需求的决心。 08年在全球金融危机影响下，房地产行业出现大幅跌落；通过政策宏观调控且前期抑制的消费力，实现09年的持续热销，随之出现价格的快速上涨，促使政策针对抑制价格上涨速度过快出台一系列措施，从而出现近期一线城市成交下降的波动。 一、2010年房地产市场政策分析 2009年政策回顾 一、2010年房地产市场政策分析 政府打出“组合拳”，在调控措施频出的背景下，住宅产业政策高压已经形成。 2010.2-3 2010.2.20 银监会正式发布《流动资金贷款管理暂行办法》； 2010.2.20 《个人贷款管理暂行办法》出台； 2010.3.8 《关于加强房地产用地供应和监管有关问题通知》出台； 2010.1 2010.1.10 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》出台； 2010.1.12 央行宣布上调存款类存款准备金率0.5个百分点； 2009.12 2009.12.9 2009.12.17 个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年； 开发商拿地首付款丌得低于全部土地出让款的50%； 2009.12.23 《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》 出台； “4.15”新政 新政出台背景 成交量 时间 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 成交量变化 成交价格走势 927利空政策出台 收紧二套房贷及土地政策,火爆楼市快速降温 08年6月利好策出台 振兴楼市,政府补贴购房,5变2的营业税 09年1月利好策出台 放宽二套房信贷,7折利率正式执行及土地宽限政策 09年底利空政策 国四条,收紧二套房贷抬高开发商门槛,营业税2变5 10年4月利空政策 银行取消7折利率及改善住房优惠,提高二套房贷5成首付及1.1倍利率 从几次政策转向均对楼市产生重大方向性变化，目前政策基调已十分明亮 即保量稳价，严厉打击楼市投资、投机行为，保证首置客户需求 预计未来成交量将出现一定幅度下滑，但成交价格将平稳发展，即量跌价稳态势 从中长期来看，在新政实施之后市场主体间的博弈决定了房价在 未来不可能大幅下降。 楼 政 市 府 房价高企 调控出台 成交量回落 房价反弹 开发商投资热情遇冷 开发商 市场供需失衡\货币贬值 一、2010年房地产市场政策分析 房价发展预测 政策层面 政策的走向很大程度上影响市场走势，但目前房地产行业作为国家经济增长及地方财政的支撑点，且有刚性需求存在，总体向好趋势在近年是不会改变的，但是短期内受到政策影响较大，部分一线城市出现观望态势。 经济层面 成都经济处于高速发展阶段，平均房价位于全国中等状态，但GDP增长率远高于全国平均水平，居民人均可支配收入等消费力指标保持快速增长，为房地产行业发展提供有力的消费支撑。 规划层面 作为内陆城市，处于川渝经济圈龙头地位，潜力巨大；成都市四大交通枢纽实现中心城与周边组团逐渐融为一体，且因地铁的开通将跃上新的高速发展期，项目处于城市重点发展方向中，未来发展力度较大。 市场层面 本案水碾河十字路口，土地资源的稀缺性是显而易见的，目前该板块商品住宅去化周期仅