我国房地产宏观调控目标与效果的差异性分析.doc

我国房地产宏观调控目标与效果的差异性分析?[提要]1998年，在取消福利分房和实现住房货币化分配政策的带动下，房地产业逐渐转向市场化并由此迈上快速发展的通道。在此后十年里，房地产业从由初期的稳步发展到快速发展，到2008年大幅调整，呈现出一定的周期性。1998年，在取消福利分房和实现住房货币化分配政策的带动下，房地产业逐渐转向市场化并由此迈上快速发展的通道。在此后十年里，房地产业从由初期的稳步发展到快速发展，到2008年大幅调整，呈现出一定的周期性。针对不同时期房地产业的发展情况，政府部门先后出台了或刺激或引导或抑制性的宏观调控政策，产生的效果也各具差异。为此，中国指数研究院从房地产市场宏观调控的必要性、目标、效果与目标的差异性及其原因等方面进行分析，认为：政策效果显现的时滞性、配套措施不完善、市场本身的内在规律是调控目标与效果存在差异的主要原因，对政府部门而言，在制定政策时必须综合考虑宏观调控的稳定性、透明性和协调性。对房地产企业和投资机构而言，应当积极关注政府宏观调控背后的“逻辑”，关注此轮“刺激性政策”可能的变化及其对房地产业带来的长期影响。 一、我国房地产市场宏观调控的必要性 （1）房地产行业作为国民经济支柱产业，对国民经济和社会发展具有明显影响 房地产业经过20余年的发展，1998年被列为支柱产业，随后进入快速发展阶段，2008年更是被列为重要支柱产业。房地产开发投资占GDP比重逐年增加，从1995年的5.3%到2007年已经上升到10.2%，房地产业已经成为国民经济的支柱产业。一方面房地产业通过上下游产业（家电、建材等产业）以及刺激消费的形式，进一步带动了经济增长，发挥了巨大的乘数效应。另一方面，房地产业的快速发展还促进了人民居住水平的提高，城镇人口人均居住面积到2008年底已达到29平方米。住房问题已经成为人民生活的关键问题，随着我国城市化进程的推进，居民对住宅的需求将进入高速增长期，房地产业发展潜力巨大。房地产业作为国民经济支柱产业的重要地位决定了必须进行宏观调控，以确保其稳定健康发展。 （2）房地产市场存在市场失灵，影响了交易的公平性和效率的提高 房地产行业出现市场失灵现象，主要有两个方面： 第一，严重信息不对称导致“市场失灵”。 房地产市场存在信息不对称性在一二级市场中均有表现。在一级市场，国家把国有土地使用权出让给房地产开发商的过程存在着明显的信息不对称，政府供地计划的不透明性和较差的执行力度在各地屡次出现，北京、上海等城市已连续数年无法完成供地计划。在二级市场，商品房的成本和质量等信息在买卖双方的分布也是不对称的，即买主和卖主对商品房信息的了解和掌握程度不同，导致卖主对价格的垄断和绝对的信息优势，买主由于缺乏足够的信息只能被迫的接受价格和承担风险。 第二，房地产垄断行为导致“市场失灵”。土地的有限性必然造成土地供给的垄断性，尤其是当地价上涨过快时，人们往往把土地当成保值和增值的手段，从而影响土地的高效配置和合理利用。 正由于房地产行业存在如上两方面的市场失灵，因此必须进行宏观政策调控，才能确保房地产行业的稳定健康发展。 （3）住房保障体系不健全，不利于房地产业的长期健康发展 从20世纪80年代起，我国实行住房改革。改革初期确定的目标是住房的自有化和商品化，因此带有对基本权利的保障，一定程度上能满足和实现城镇居民的居住需要。随着改革的逐步推进，新的住房体制使得国家和单位从统包住房投资的职能中逐渐退出，个人成了住宅投资的主体，形成了以个人融资为中心的住宅投资体系。1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》确定建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，对不同收入家庭施行不同的住房供应政策。然而在实际过程中，经济适用房和廉租房在住房保障中的比例，远远没有达到满足需要的程度（自2005年以来我国经济适用房投资占比仅为5%左右，2008年经济适用房销售面积占商品房销售总量的5.5%）；并且存在资格审查不严，保障对象部分错位；建设标准不严，户型偏大，品质跟不上；选址不合适，交通不便利等问题，因此我国的住房保障体系尚不完善，无法有效地实现对城镇居民住房基本权利的保障。因此必须通过房地产宏观调控完善住房保障体系，解决中低收入家庭住房困难。 二、我国房地产调控的阶段划分与目标类型 我国房地产宏观调控政策目标的演变 1、1998-2002年（平稳发展期）——“促进房地产市场的稳定发展” 这一时期国家对房地产业调控的目标重点在于：大力促进房地产业的发展，满足城市化需求，推动宏观经济的发展。主要政策涉及三个方面： （1）实行住房市场化改革，提高房地产投资收益，吸引社会资金进入房地产业，加快房地产稳定发展； （2）通过金融体系（商业信贷和住房公积金）为购房者和投资者提供融资，通过增强居民购房能