回归理性,重拾信心.PDFVIP

房地产行业 回归理性，重拾信心 研究结论 薛和斌 房地产行业分析师 8621 ×6078 07 年下半年国家对房地产市场实施调控，使得行业从集体亢奋状态逐渐 xuehebin@ 回归理性，同时伴随着房地产市场成交量的下降和部分地区房价的调整， 但是同时我们也要理性看待房地产市场目前的变化。我们用“成交套数/ 行业评级 看好 中性看淡 （维持） 可售套数”这个指标可以作为房地产市场热度指标，来观察房地产市场的 国家/地区 中国/A 股 交易热度状况。目前，北京的市场热度指标和07 年的3，4 月份交易情 行业 房地产 况比较相似；深圳的市场热度指标非常低迷，只在08 年5 月一度恢复的 报告日期 2008 年 6 月 27 日 07 年的较好水平；上海08 年的可售住宅套数大大少于07 年同期，而且 行业表现 还在持续减少，市场热度指标显示 08 年市场的交易水平甚至还好于 07 年同期。 60% 房地产 上证综合指数 我们通过梳理判断房地产公司的盈利能力的影响因素，得到房地产公司盈 40% 利能力分析的金字塔模型。我们详细分析了房地产市场的潜在需求和潜在 20% 供给，以及促使房地产市场潜在需求转化为有效需求和潜在供给转化为有 0% 告 报 度 深 效供给的因素，发现房地产市场的理性回归有利于行业长期稳定发展。 -20% 房地产行业作为资金密集型产业，受信贷紧缩的影响很大。我们在信贷紧 -40% 缩条件下，对房地产商的行为模式和住宅供应进行了情景分析，发现信贷 -60%