思源2009年天津北塘旅游商务区泰达A1地块商务中心功能定位上.pptVIP

档次定位 滨海新区各商圈的功能定位 功能定位 集购物、休闲、娱乐、餐饮、商务办公、文化旅游于一体，实现“一站式”购物环境的复合型商业中心 整体业态组合及配比的方法和原则 国内外商业综合体郊区化的发展进程为本商业提供市场依据和经验 北塘的区域条件和郊区化商业综合体的条件相契合，为北塘商业综合体的出现提供了市场依据； 商业综合体的发展模式已逐渐成熟和郊区化，这个特点逐渐被市场和人群的认可； 国内外商业综合体已有众多成功案例，中国商业综合体郊区化的进程及中国东莞、北京等地郊区化商业综合体的成功运作为北塘商业综合体的出现提供了可以借鉴的榜样； 北塘TBD规划，促使商业综合体的出现提供了可能，加速北塘城市化成熟的进程。 北塘商业综合体万事俱备，只欠东风，在国家大力打造滨海新区的宏观背景中，借助天津北方经济中心的优势，北塘TBD及其区域商业综合体的发展恰遇历史机遇。 可行性研究结论 综合体涉及业态、功能配套、人员、资金、信息等资源庞大，需要具有丰富运营经验的机构整体运作。⊙建议：引入知名综合体运营商，可有效减小风险。 本案商业综合体为北塘TBD的首发阶段的大型商业综合体，自身具备天时、地利和未来人和等充足、有利的开发条件，拥有先入为主，抢占先机的优越历史机遇，理论上具备一定的可行性，但就目前现状而言依然存在一定风险。 开发进程和成熟度风险 后期运营、招商风险 目前北塘TBD尚处于规划和初步开发阶段，需5-8年开发完成，区域成熟尚需时日，缺少市场基础；⊙建议：准确把握开发时机——建议在前期企业总部和酒店式公寓开发中后期开始运作。 潜在消费群不足风险 区域成熟度不够，潜在消费群分散，人气不足；⊙建议：业态规划充分与旅游结合，引进差异化业态和主力店，提升本商业特色和消费区域辐射力，扩大消费群范围。 主要风险来源 可行性研究结论 目录 商业综合体研判 项目解读 深化定位 建筑规划及业态建议 经营思路 发展目标 打造旅游商务区首席现代休闲购物中心 引导区域新型都市生活形态及时尚的消费观念 时尚与文化品位的追求 顺应旅游商务区的特点 北塘TBD首席国际商业巨擘 诠释：以现代、国际眼光和高度去打造商业综合体，力求打造TBD国际化购物中心 市场定位 产品定位 具有区域特色的国际性生活方式中心 诠释：明确了本商业体的本质属，其差异化特色和国际性质 中高档休闲购物中心 国内外传统知名品牌 北塘TBD中小企业总部工作白领 北塘TBD酒店式公寓居住人群 北塘本地大量还迁人群 中新生态城范围内高消费人群 适度引入国内外知名自有零售品牌和国际一线品牌 ＋ 提升档次 满足高端消费 拓宽消费群体，确保营业利润 满足中高端消费 市场形象定位 Lifestyle Shopping Center 生活方式购物中心 向休闲功能倾斜 环境特色相匹配 规模保证最佳面积 业态侧重享受追求 全业态、全客群、全天候发展模式 居民生活购物 小便利店+邮局+银行分点+蔬菜店+美容美发店+干洗店 各社区底商商街 商业街区 购物、娱乐、餐饮 百货+影城+超市+餐饮 第三大街商圈 购物、休闲 （步行街形式）百货+超市+家具城+电器城+商品门店 洋货商圈 购物、休闲、娱乐 （步行街形式）百货+电器城+超市+KTV+休闲公园+品牌门店 解放路步行街商圈 主商圈 功能定位 主业态 商圈/社区底商 类型 功能不足、总量饱和、缺少特色和亮点、辐射力有限、 完善功能 结合本案条件 购物、文化娱乐、餐饮、旅游、休闲 本项目自身条件 成功案例 业态组合 总体量 功能要求 业态配比 所有业态围绕提升本商业综合体的价值 主力店位置、面积优先考虑的原则； 主体功能突出原则； 整体功能协调、平衡原则； 快速消费和人气业态带动原则； 全业态、全客层设置，满足“一站式”购物需求； 提供配套服务，增强购物便捷性； 紧扣主力消费群特征的原则； 业态组合设置遵循的原则 最后得出本项目业态组合 业态组合方法体系 * 商务中心功能定位 天津思源经纪 ——北塘旅游商务区泰达A1地块 因城市而流传 因中心而辉煌 原商务中心的主力功能调整为以商业为主，由于商业所涉及的业态和功能较多，因此，本报告所涉及的主体即为商业综合体； 本报告大量结合国内外众多类似成功案例经验，在现状和规划未来能够实现的前提下，对本商业综合体所做的预测性判断和建议，任何因素的变化和规划的改变，都将影响本商业综合体的最终目标的实现。 随着城市的发展，商业综合体应运而生，它是城市化进程发展程度的重要表现；在新的区域形成新的城市中心和商业中心，需要诸多因素成熟和资源的支持；而最为可贵的是史上众多成功先例已为我们提供了经验，研究案例和分析自身将成为我们寻找方向的主要方式。 开篇 如果可行，本案定位是什么？ 楼体和平面如何规划才能满足容积率及限高要求？