b地盘价值评价功课领导书.doc

土地价值评估作业指导书 Q/XCFC304-02-2002 总则 目的 a. 通过对地块的调查研究，分析和评估地块的价值，为土地竞标的价格提供参照标准。 b. 通过对地块价值的评估，可以从预期成本和利润率的角度来分析地块的可操作性和开发潜力。 1.2 本作业指导书依据政府有关部门颁布的土地招标文件进行。 1.3 适用范围 本作业指导书适用于指导所有竞标土地的竞标价格。 工作程序 2.1 完成对地块的市场调研 本程序参照《市场调研作业指导书》进行。 2.2 预测未来地块开发后的销售价格 通过对周边环境、市政配套、城市发展、地块内现状的深入细致的调查和研究，较为全面的分析地块开发的优势和劣势，完成对产品的初步定位，预测未来开发后的销售价格。 2.3 估算地块的开发成本 2.3.1 拆迁费用的预测 参照地块所在地规定的相关定额标准进行测算。 2.3.2 前期工程费的预测 参照地块所在地规定的相关定额标准进行测算。 2.3.3 房屋建筑安装工程费的预测 参照地块所在地规定的相关定额标准进行测算。 2.3.4 附属公共配套设施费的测算 参照地块所在地规定的相关定额标准进行测算。 2.3.5 规费的测算 参照地块所在地规定的相关定额标准进行测算。 2.3.6 管理费用的测算 参照地块所在地规定的相关定额标准进行测算。 2.3.7 销售费用的测算 参照地块所在地规定的相关定额标准进行测算。 2.3.8 财务费用的测算 参照地块所在地规定的相关定额标准进行测算。 2.3.9 公共设施专项维修资金的测算 参照地块所在地规定的相关定额标准进行测算。 以上9项的累计值为地块除土地成本外的定额测算成本，如地块内存在开发抗性，则适当增加开发成本。 2.4 销售面积的测算 参照地块规定的容积率和地块的占地面积来进行测算。 2.5 开发利润的测算 在符合地块所在地主管部门制定的相关规定的前提下，以公司对该地块的利润预期值进行测算。 2.6 销售税金的测算 商品房的税金按国家税法规定执行。 2.7 土地价值的测算 土地价值=预期总销售额—成本—税金—净利润 其中： 预期总销售额=预期销售面积×预期销售单价 成本=2.3中9项的合计值+地块开发抗性带来的成本增加值 净利润=开发利润—税金 2.8操作要求 要求参与本环节的工作人员必须首先对地块进行深入细致的调查研究，对房地产开发的整个流程有较为系统的了解，对未来开发过程中的抗性有充分的估计。 记录 《土地价值评估报告》 Q/XCFC304-02-01 计算依据 《常州市商品房价格管理实施细则》 （常政发〖1999〗159号） 编制人： 审核人： 批准人：