成都中国铁建·国际城精装研究方案5.pptVIP

* 优势 劣势 机会 威胁 中国铁建的品牌效应 产品精装的可塑性 内廊式建筑布局 独立于小区外部 外部配套设施不足 40年商业用地性质较难接受 品牌开发商介入开发将使板块迅速升温 区域内无精装小户型或成市场空白 地铁所带来的交通优势和投资潜力 产业基地所带来的需求效应 周边高校聚集的支撑 区域位置不被投资客看好 用地性质不被钢需客群接受 区域内其它形态住宅产品的竞争 1、SWOT分析 2、发展策略 3、精装标准定位 4、目标客群定位 5、精装风格建议 6、精装配置建议 [外部因素] 区域内精装产品均为普通住宅，还未出现精装小户型此类产品，本案可做成这一产品类型的市场标杆。 外部配套设施不足，而精装小户型所需要的较完善的商业配套只能依靠项目自身进行打造。 现阶段区域发展不成熟，地段价值及优势不突出，对精装小户型所面对的投资客群吸引力较弱。 现阶段区域客群主体为价格挤压型的居家型客户，价格是其首要考虑的因素，因此本项目精装小户型的总价需要控制在一定区间内。（低于普通住宅总价） 发展策略分析： [内部因素] 户型设计更趋居家型，意味着装修风格一定要以居住功能为主。 户型面积区间偏大，意味着装修标准不宜过高，一定要将总价控制在一定范围内。 通过对本项目自身因素限制与所面对的外部因素进行分析，我们认为项目应该是紧紧以现有市场空白为出发点，迎合区域客群需求，以一种品质型的精装产品来突显其相对性价比优势，全力打造风险较小的以过渡居住为主，投资需求为辅的双需求品质精装小户型的发展策略。 本项目发展策略： 1、SWOT分析 2、发展策略 3、精装标准定位 4、目标客群定位 5、精装风格建议 6、精装配置建议 44万-74万 8500 2500 42万-70万 8000 2000 39万-65万 7500 1500 37万-63万 7200 1200 36万-61万 7000 1000 35万-59万 6800 800 34万-57万 6500 500 总价区间 销售价格（假定） 装修标准 小户精装 31万-52万 6000 52-87 总价区间 销售价格（假定） 面积区间 小户清水 46万-70万 5300 86-133 总价区间 销售价格（假定） 面积区间 高层清水 本体限制条件简析： 本项目精装小户型总价控制上限，不得接近或高于其它高层清水房住宅的总价，从上表可以看出最适宜项目的精装标准区间是500-1500元/平米。 基于上述对成都精装产品标准的分析，以及对项目精装产品的限制性分析，结合项目的市场定位，建议本项目1号楼精装档次定位为中档,精装标准为600-1000/平方米。 市场精装标准简析： 现阶段成都精装小户型的对外报价标准为800-2500元/平米 ，标准跨度较大，而主流标准区间集中在800-1500元/平米。 1、SWOT分析 2、发展策略 3、精装标准定位 4、目标客群定位 5、精装风格建议 6、精装配置建议 2、投资客户 1、自住客户 本项目的产品属性，精装标准及总价区间，决定了本项目的消费群体。因此除了自住型客源外，投资亦成为本项目另一个重要的客层来源部分，所以本项目目标客源分布面较宽，在此我们对本项目的客源做一个基本的界定： 由于工作关系暂居异地，选择小户型，以后可租可售，还可获得一定回报。 b. 异地置业者 小户型可以相对较低的投入获得较高的投资回报，相比储蓄、金 融证券及股票等投资，具有风险小，收益稳定，变现快的特点。 a. 本地投资者 特征 投资型客户 子女不在身边，不须太大空间居住。 d. 老年客户 没有能力购买大户型，倾向于紧凑实用的小户型。 c. 中低收入阶层 手头积蓄不多，喜欢独立的居所和个性空间。 b. 单身白领 经济实力较弱，但又急需解决住房问题。 a. 刚就业或外地调入的年轻人 特征 自住型客户 城市白领精英阶层。2口之家或夫妇带幼儿,对新事物的趋向性较强。讲究生活质量和品位，注重自我享受，以及便利，温馨、舒适的居家感受。 现代、时尚、敏锐的审美能力，注重品质感保持,有一定的艺术修养。 目标客户描述 外地购房者 一部分是自住，因为缺乏时间加上人生地不熟，如果亲自装修会有不少困难；另一部分是投资，交房即可出租。 二次置业者 经历过一次置业时装修的辛苦，决定二次置业的时候省点力气；另一部分是想享受一下专业团队、大开发商的精装修品质，对于装修的品质和品牌十分看重。 年轻精英 较容易接受新鲜事物，但经验不够，加之节省精力的考虑，愿意直接把装修的具体麻烦琐事交给开发商。 投资者 精装修房可以更早地获得投资收益。他们希望精装修房的功能较为齐全，以省去重新购置的麻烦。 理想客户模型