方格智业南京江宁房地产市场研究报告1.pptVIP

房商网—海量房地产资料下载 * 房商网—海量房地产资料下载 2010 江宁房地产 市场研究报告 2010-07 江宁房地产市场 宏观市场分析 新政对房地产市场的影响 江宁三级市场分析 江宁一级市场分析 江宁房地产市场总结 江宁二级市场分析 宏观市场分析 南京主城 江宁副城区 仙林副城区 江北副城区 根据《南京市城市总体规划（2007-2020）》 的发展要求，南京要形成以南京主城为中心，以江宁、仙林、江北为副城的城市格局。 1 2 地铁一号南延线的开通拉近了与主城区的距离，大大的提升了江宁的城市地位与居住价值。 地铁1号南延线 江宁区板块发展方向 东山板块 岔路口板块 百家湖板块 科学园板块 三山板块 九龙湖板块 方山板块 向南发展 东山板块作为江宁老城区，新盘较少，但是现在正在旧城改造打造成行政中心区 百家湖板块作为江宁区的标志，各种楼盘围绕湖开发已使得百家湖接近饱和 地铁一号南延线的开通，极大地便利了人们的出行和拉近与主城的距离 这些使得现在江宁房地产市场开始向南发展 1 2 3 三次上调存款准备金率，表明了国家将收紧今年货币流通性，抑制货币供给过剩带来经济泡沫以及通胀预期，同时从货币段解决楼市、股市投资过剩的问题。三次上调存款准备金率对于房地产开发商具有较大的打击，直接影响了商业银行贷款额度。 “新国十条”的颁布进一步遏制部分城市房价的过快上涨，打击炒房和投机性住房需求。 加强房地产用地供应和监管，进一步调控房地产市场，明确了保障性住房用地供应、商品房用地出让、打击囤地等方面的具体要求，全方位加强土地市场监管。同时通过土地竞买人资格审查、严格规范土地出让底价等手段，进一步提高土地出让门槛 二套房政策认房又认贷的认定标准最近出台，限制了改善性需求的入市， 表明政府调控房地产市场的决心，市场预期进一步恶化 新政对房地产市场的影响 新政过后导致成交量出现剧烈波动，呈现下降走势。从目前政策导向来看，今年下半年到明年年初市场仍将持续低迷，成交量和价格难以在短期内上升。 江宁一级市场分析 2008年江宁土地一共成交了102.84万㎡，成交总价为247910万元。 2009年江宁土地一共成交了109.4万㎡，成交总价为238350万元。 2010.4.13 2178.32 5933 住宅 1.5 18157.7 正方大道以北B 2010G10 8 2010.4.13 2595.41 13800 商办 1.8 29539.3 诚信大道以南 2010G09 7 2010.4.13 6449.45 28800 住宅 2.0 22327.5 开发区内环路以南 2010G08 6 2009.2.9 1877.96 4100 住宅 0.7 30749.5 人评水库北侧 2010G05 5 2010.2.9 2245.34 3250 商办 1.2 12062.0 正方大道以北，宁丹路以西C 2010G04 4 2010.2.9 3297.82 77900 商业、其它 2.4 98423.6 汤山街道东麟路以东 2010G03 3 2010.2.9 6297.79 92000 住宅、商业 1.5 97388.7 学九路以北 2010G02 2 2010.2.9 4407.13 100500 住宅 2.0 114019.8 机场高速路以东 2010G01 1 成交时间 楼面地价（元） 成交价格（万元） 用地性质 容积率 实际出让面积（㎡） 位置 地块编号 序号 江宁区2010年经营性用地挂牌出让成交情况明细表 2010年上半年江宁土地一共成交了42.27万㎡，成交总价为326283万元。 4月新政出台后，江宁没有土地成交，这说明开发商在拿地的时候开始谨慎起来。 1 2 住宅用地在成交用地中的所占的比重越来越大，说明江宁的住宅市场发展越来越大。 用地性质分析 江宁2008年-2010上半年土地成交情况比较 2008年和2009年土地成交总面积与平均地价大致相同，没有多大的变化，到2010年上半年，地价大幅上涨，涨幅达到127%。 2010上半年南京出让成交的22幅土地中江宁就占了11幅，体现江宁在南京房地产市场的地位越来越高。 2010年上半年南京土地出让情况 1 2