昆明新城艺术港规划建议及营销执行策略下.pptVIP

小结 1、确定项目建筑形式（中式、欧式或简约）； 2、增加产品附加值，客厅开间不能小于5.2m，主卧开间不能小于3.9m，次卧开间在3~3.6m之间，加大赠送的花园和露台面积。 3、增加小联排数量，迅速占有市场，扩大知名度，冲击更大的利润空间。 报告要点 售楼部选址 建议将售楼部移至市中心或东南方向区域的主干道旁，内部装饰带有楼盘特色和文化底蕴。理由： （1） 该地段为济南主干道，人员层次较高，有较大的客源潜力。 （2） 人员流动量大，易扩大知名度。 （3） 交通动线发达，方便客户咨询。 （4） 便于开盘和活动组织。 推案操作阶段及操作目的 本案由于规模较大，建议分为三期进行销售（见图P24）。 一期操作建议分为三个阶段：第一阶段：建立市场人气，引起市场冲击，营造楼盘品牌，回笼资金。理由：（1）本案规模较大，需要较大的资金，前期的资金回笼对支持后期的开发意义极其重大。（2） 中、后期的销售成功主要依赖于前期建立的良好市场人气，由此而形成的良性循环，因此，本案能否尽快去化，关键在于前期能否建立市场人气，引起市场轰动。（3）在此阶段应注意前期的价格制定,以较低的价格入市，为中、后期的操作做好铺垫。理由：价格是整个营销策略中极期重要的一部分，如整个阶段的价格衔接不好，将导致整个项目的失败（如上东城因价格制定不合理而导致在市场上受挫。） 推案操作阶段及操作目的 第二阶段：建立品牌，在立足于本地客源的基础上，拓展客源面，创造相对较高的利润空间。理由：（1） 第三阶段的销售主要依靠前两阶段建立的品牌支撑。（2） 在第二阶段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更广的泛围内拓展客源，则将会为建立楼盘品牌公司形象以及创造利润空间等创造更为有利条件。 第三阶段：获取最高利润，通过楼盘品牌将开发商形象提高至更高层次。 项目营销主线定位 营销主线：艺术人生、品味卓越生活 一期营销主线：以低价高附加值产品和学校配套为营销主题，“校园人文艺术，畅享自然生活”凸显投资价值和生活方式，并以低价投资性和经济型产品面向市场。 二期营销主线：以“每个人都买得起的别墅”为推广策略，并继续打学校牌，拔升项目价值潜力，各阶段主题活动进行快速营销。 三期营销主线：以“全景养生别墅”、“品味卓越生活”体现生活方式为营销主题，获取最大利润空间。 营销分期策略 目的：快速解筹回笼资金，加快项目推进速度，提高知名度，拉动项目销售速率。 对象： 面向大型、中型企事业单位展开团购活动。 主要目标客户群：公务员、投资客、中端消费市场散户 销售方式： 团购：通过直销方式，直接面对企事业单位领导进行团购。团购产品主要为一期的小联排和部分双拼别墅。 市场营销：产品展示会 内部认购 开盘活动 市场销售 占整盘户数的38%左右，大约为300户； 营销分期策略 目的：建立开发商形象和项目品牌，扩大客源面，获取相对较高的利润空间，加快楼盘消化速度。 对象： 面向大型、中型企事业单位展开团购活动。 主要目标客户群：公务员、投资客、中高端消费市场散户 销售方式： 团购：通过直销方式，直接面对企事业单位领导进行团购。团购产品主要为一期的小联排和部分双拼别墅。 市场营销：样板园区开放 内部认购 开盘活动 市场销售 各类促销活动。 占整盘户数的38%左右，大约为300户； 营销分期策略 目的：获取最高利润，通过楼盘品牌将开发商形象提至更高层次 。 对象： 主要目标群的市场散户----追求高品质生活的高端消费群体：私营业主、政府官员、高级白领 。 销售方式： 市场营销：样板园区开放 产品品鉴主题活动 市场销售 各类促销活动。 占整盘户数的34%左右，大约为200户； 团购流程 目的 在既定的销售目标和时间内，形成整体营销推广整体战略，根据整体战 略指定每阶段战役和具体战术。 实战 在各个销售阶段形成阶段性重点，对整个销售期形成一个个的冲击波。 始终保持市场高度关注 不断制造热点，维持市场热度 事件和促销可以不断适机调整 予人热销、人气旺的印象 1.假设工程周期 在2009年12月规划调整确立；2011年一期12月入伙。 预售许可证在2010年6月到位 2.根据初定开发时间确定营销时机 2010年3月底启动团购 2010年6月启动广告宣传，市区营销中心启用，进行预登记 2010年8月份现场营销中心可投入使用，认筹启动。（景观营造到位） 2010年9月份，除团购部分一期剩余房源全面解筹。 2011年3月份，二期房源认筹启动 2011年6月份，二期房源全面全面解筹 2011年9月份，三期房源认筹启动 2011年12月份，三期房源全面全面解筹