榆林市大型建材市场项目全程营销报告2.pptVIP

* 项目篇 T H E M A R K I N G 『 项目分析·产品定位·业态定位 』 项目—区位研究： 项目位于榆林市榆阳区上郡南路，是连接榆阳区的老城区和开发区的交通咽喉。 城市副中心效应逐步凸显，城市规划向西南方向的发展战略，也将进一步促使本区域商业价值的进一步提升；随着经济开发区的进一步发展和成熟，城南地块的整体价值将进一步提升。 地理位置相对尴尬，总体而言属于较冷的区域，近年来周边各项配套及市政基础设施配套逐渐完善，虽形成商圈或者居住圈，但辐射圈受其他商圈影响。对于新商圈的塑造而言，引导难度较大。 项目—地块研究： 项目地块整体位于上郡南路以东，农科所以北。地块呈东高西低的地块形状。 项目整体规划理念先进，是功能性完善、配套齐全的“大型综合性专业卖场＋地下超市配套”商业。即：第三代专业卖场规划。这在一定程度上增加了项目开发操作的成功要素和卖点。 项目核心组件不临街，而沿街面短，这些不利于直接展现项目的经营主题营造，对专业卖场品象的体现存在较大抗性。 项目—优劣势研究： 地块区域处于市区的咽喉位置，发展前景巨大； 其他专业市场在城市发展推动的传统商圈改造下，面临拆除； 项目自身规划理念先进，易于商业价值和地块加值的提升。 区域发展缺乏政策导向； 非成熟商圈，引导难度大； 土地性质为租赁，存在后期经营风险。 核心优势 核心劣势 市场结论： 结合市场发展需求及良好的地理位置，及家居、家俱、家饰三大组合打造全新商圈 符合市场专业化、精细化的发展趋势 整合家居、家俱、家饰上升行业、高价值行业 榆林首家·大型·综合家居博览中心 第三部分 项目定位 定位目的： 有助于在市场上建立独特的，易于传播和记忆的项目形象； 定位能创造市场空间； 定位能创造差异化市场； 定位是指定营销策略的前提和依据； 定位能形成竞争优势。 定位前提： 避免直接市场竞争； 规避开发及操作风险； 紧跟先进城市的市场发展趋势； 找寻市场空白，引领市场发展 差异化寻求市场突破。 定位原则： 从经营者的心理需求谋求定位； 针对特定目标市场，而非整个市场； 充分考虑市场风险和市场潜力； 结合本项目区位特点，充分发挥区位地理环境优势； 走自己的路，走别人尚未走或不能走的路，寻求差异化的产品，打造样板品牌。 档次定位： 高于市场的建筑形式 良好的经营环境 舒适的消费环境 生活超市配套及各业态的搭配组成 于西安——中高档商业形态 于榆林——高档商业形态 形象定位： 购物、休闲、娱乐为一体的新型展厅式综合体 从全市角度讲讲：它是新经济发展促生下具有代表性的商业物业 从榆阳区角度讲：它是城市商业综合体 从区域的角度讲：它又承载着一定的社区商业的性质 从经营者角度讲：它是规划合理、配套完善、管理科学的新型专业卖场 从 消 费 者 讲： 它是家庭装饰的必须，是品种最全，具备相当规模和 档次的集购物和休闲娱乐于一体的综合性商业广场 客群定位： 客 群 买断 使用 投资客群：坐享投资回报 自用客群：资金实力强，自主经营 随城市发展，市区内市场逐渐外迁，各市场商户迁店及提高市场占有率，增加新店 转行商户，目标瞄准行业上升业态（家居、家饰），西部三辰此类商户明显增多 新入行商户，经验不足，需依托专业市场的消费群支撑 投资为主 自用为辅 投资客群注重市场发展前景及良好的经营环境，各类业态搭配及生活超市人气保障了市场的升值潜力 注重良好的经营环境，使薄利多销的经营模式转变为高档次、高利润的经营模式 业态定位： 业态组合 家俱、家饰博览中心 精品灯具城、厨卫馆 配套、补充 第四部分 功能划分及业态划分 功能划分原则： 临街带动后面——前厅展示性好、价值高，故需将高利润、店面展示形象佳的业态置于前厅，面积需求大及展示性差的置于后部 业态有效组合——新兴业态（随市场发展上升业态）跟传统业态有效结合分布 规避潜在风险——在功能划分上避免功能过于单一，尽量实现业态多样，从而减小风险盘活整体 业态划分： 业态：精品家饰城 业态：家具博览中心 业态：配套、补充业态 业态划分： 1F： 考虑因素： 即展示面好、提升整体形象，还可控制面积便于销售 业态控制： 精品灯具、陶瓷、洁具、卫浴、厨电 单位铺位面积控制： 50㎡～80 ㎡ 业态划分： 2F： 业态定位： 家居·睡眠馆 业态控制： 床上软品、床上用品、针织品 单位铺位面积控制： 80㎡～120 ㎡ 业态划分： 3F： 业态定位： 窗帘布艺馆 业态控制： 窗帘布艺、墙纸壁纸、艺术挂画等 单位铺位面积控制： 80㎡～120 ㎡ 业态划分： 4F： 业态定位： 国际·生活馆 业态控制：