温州某物流地块市场研究与定位报告3.pptVIP

第二部分 产品定位 总体规划：地下停车场、商业裙楼、主体双子楼 业态定位：品牌精品店、超市、餐饮娱乐、写字楼、SOHO公寓 定位依据： 1、灵溪镇目前零售商业严重缺少大型超市和主题式大型品牌专营店或百货商场 2、目前项目板块配套严重不足，居住人口偏少，居民对新区发展人认识模糊，需求聚客能力强的业态聚集人气 3、灵溪镇餐饮娱乐发达，如果有高档业态入驻，地段劣势相对会弱化 4、灵溪镇写字楼市场需求量大，但是市场供应偏少 5、商务酒店由于地段和档次的限制经营风险很大 6、酒店式公寓由于产权的不明确和户型的市场抗性，销售压力极大 7、SOHO公寓， 既可办公又可居住，又属于新型业态，销售灵活，市场抗性小 规划建议 第二部分 产品定位 总体规划：地下停车场、商业裙楼、主体双子塔楼 位置 类型 位置 层数 单层面积 层高 总高 总面积 用途 地下 -1F 整个地块 1 8000m2 3.5m 8000 停车场 裙楼 1F 整层 1 5000m2 5.1m 5.1m 5000 精品店、银行 2F~2F 南段部分 2 2500m2 4.5m 9m 5000 超市 2F~3F 北段部分 2 2500m2 4.5m 5000 餐饮、娱乐 主体 写字楼 地块北段 20 800m2 4.2m 84m 16000 办公 SOHO 地块南段 16 1062.5m2 5.1m 81.6m 17000 办公兼居住 合计建筑高度 写字楼 98.1米 Soho公寓 95.7米 56000 商 业 商 业 广 场 写字楼 SOHO 苍 南 大 道 灵溪方向 温州方向 规划平面图 20米 40米 25米 200米 20米 第二部分 产品定位 53米 超市 餐饮、娱乐 写字楼 Soho 公寓 精 品 商 业 (部分面积为餐饮、娱乐项目入口) 立面图 84米 9米 81.6米 第二部分 产品定位 5.1米 剖面图 84米 9米 5.1米 第二部分 产品定位 * 写字楼 您理想的写字间面积为多少？ 数据分析：根据调查结果统计，面积为50 ㎡及以下有28人，50-80㎡的为64人，100-150 ㎡的有52人、150-200 ㎡的有48人，200 ㎡ 以上的有8人。 泰和观点：从以上数据可以看出，写字楼面积最受欢迎的户型是50-80㎡，其次是100-150 ㎡，200 ㎡以上的较少，这为我们项目的户型配比提供了市场依据。 写字楼 如果本项目拥有写字楼，但只租售使用权，请问您会租赁或购买吗？ 数据分析：根据调查结果统计，写字楼只租售使用权，会购买的有20人，会租赁的有89人，不会购买的有68人，不会租赁的有35人，可能会购买的有167人，可能会租赁的有45人，选择其他的分别为33和31人。 泰和观点：从以上数据可以看出，如果本项目只租售使用权，会租赁的比会购买的多，这说明写字楼租赁市场看好,但销售会有一定的抗性。 写字楼 您认为目前写字间的售价为多少最合理？ 数据分析：根据调查结果统计，样本中认为写字楼的售价为8000元/㎡及以下的有118人，占59%。8001-10000元/ ㎡的有46人，10001-12000元/ ㎡的有27人，12001-14000元/ ㎡的有7人，还有4人认为可以在14000元/ ㎡以上。 泰和观点：从以上数据可以看出，灵溪当地人大多希望写字楼的售价越便宜越好，但这只是作为消费者心里的普遍现象。因此，我们的定价应该结合当前的市场均价以及项目本身综合考虑，做最终的合理定价。 写字楼 您认为目前写字间的租金价格为多少最合理？ 泰和观点：从以上数据可以看出，灵溪当地人对写字楼的租金定位还是比较合理的，他们有可能都是参照目前灵溪市场上仅有的一个纯写字楼“苍岳大厦”的价格。 数据分析：根据调查结果统计，样本中认为写字楼的租金为300元/㎡·年及以下的有78人，占39%。301-360元/㎡·年的有73人，占36.5%。361-420元/㎡·年的有45人，还有4人认为租金可以在420元以上。 写字楼 对于写字间的建筑结构，您希望是？ 数据分析：根据调查结果统计，希望写字楼的建筑结构是全框架开放式格局的有123人，全框架半封闭式的有66人，全封闭式格局的有11人。 泰和观点：从以上数据可以看出，大多数人喜欢写字楼的建筑结构是全框架开放式格局，因为这样可以方便他们装修，物尽其用。 写字楼 您对写字间的装修标准有何要求？ 数据分析：根据调查结果统计，样本中认为写字楼装修标准