建立与最实用地产资料库的3个关键点.docVIP

建立最实用地产资料库的3个关键点（一） 关键点一：最大程度的使用地产资料的两项技巧 技巧一：建立地产资料搜集制度： 1、坚持每天搜集：地产资料的搜集需要日常的不断积累，资料库的资料齐全成都不仅取决于获取信息渠道，还取决于是否每天坚持搜集。 2、建立信息获取渠道：信息渠道的畅通性往往取决于公司对地产资料库的重视与投入程度，因为有些渠道是有偿提供的，有些渠道的建设还需要投入一定量的人力，但无论怎样，至少应保证资料库有固定的信息收集渠道。 3、专人负责、全员发动。“专人”是指有专门负责资料收集的相关人员，“全员”是指公司内各位员工的共同配合。全员发动在实际操作中会存在一定的难度，这需要公司在体制方面做相关的配合方能顺畅执行。 技巧二：充分利用各类渠道搜集资料： 1、报刊：1）地产类广告：平面硬广告有各楼盘刊登的各类规格的平面广告；报纸上有各楼盘刊登的文字软文；新闻报道有新闻媒体对该楼盘的相关报道或采访。2）土地信息类：土地拍卖广告刊登在报纸的土地拍卖公告；土地拍卖相关报道关注具体土地拍卖动向，以期获得该地块的详细资料。3）市政规划类：整个城市的发展总体规划即城市的市政建设发展规划信息；区域市政的整改或修建，如江河两岸整治美化、某某路段的美化拓宽、公园广场的修建、局部旧城改造等有关市政信息。4）经济动态类：城市各年度、各季度的国内生产总值、三大产业及比重、人均收入、人均可支配收入等有关经济指标数据统计；房地产业投资、开发、销售方面的数据统计和人口人文方面的统计等。5）政策法规类：房地产业相关的政策法规、新政策的出台及相关法规的调整及业界的反映等，如银行利率、金融政策等方面的调整、购房税费调整等房地产业的政策。 2、网站：1）专业地产网站是搜集许多房地产信息较为便捷的途径之一，尤其在异地调研时，可以在调查正式展开前，足不出户就可以通过网站大致熟悉该异地区域市场。2）搜索引擎。如果想更多的搜集地产信息和资料，最常用的方法就是使用搜索引擎，如百度、谷歌、雅虎、搜狐搜狗、新浪爱问等。 3、踩盘：1）定期和专项踩盘相结合。专人负责每周末定期统一安排相关人员（调研人员或相关部门人员）进行踩盘；此类踩盘主要正对某项特定工作需要而展开；2）掌握一定的踩盘技巧。项目的基本情况如占地面积、总体规划、交楼时间、物业管理费等方面的楼盘信息都相当容易调查到，只要查看项目宣传资料或现场直接咨询销售人员即可。（建议：如果你要调研高档楼盘尽量不要坐公交车去，也不要穿着80元的廉价服装，最好公司派专职司机拉市调人员专业踩盘。） 如何扮演买家角色？当Surper-sales能一眼辨认出你踩盘真正身份的情况下，如何隐藏身份、扮演好买家的角色将对踩盘结果起着重要的作用，在实际踩盘时应注意以下几点：别全副武装、少用客套话、少用专业术语、把握谈话主动等。 如何判断销售均价？一般销售人员都会在销售均价上统一口径，但通常与实际销售均价有所偏差，不妨通过各方面途径加以进一步的考证，比如通过可靠的人脉关系打听。踩盘回公司后致电该售楼的销售现场，通过电话复核销售均价，进行多方面的考证。 如何调查楼盘的户型配比？户型配比包括户型间隔配比及户型面积配比。户型间隔配比是调查每栋楼宇各标准层的户型结构，比如是“工”字形结构的一梯四户，每层两房、三房单位各2套或者三房单位3涛、二房单位1套等等，还要调查各幢楼宇的楼层，一般楼宇的开发类别分为多层、小高层、高层或者三者之间相互组合，楼层的差异也影响了各户型的供应货量。户型面积配比是在户型间隔配比的基础上的近一步细分，一般在规划项目定位时，基于满足不同客户的需求，相同的户型间隔其建筑面积不一定一样。对于大中型楼盘，就需要把握该楼盘本期推售单位的基础上进一步了解该楼盘的“已售”及“未推”单位的户型配比。此时需了解该楼盘其他货量的户型，可以通过目测现场总体规划模型的建筑单体特征或者跟销售人员的洽谈，估测该项目的总体户型配比。 如何调查楼盘的销售情况?通过常规的调查很难得到楼盘准确的销售率，而且也没有任何实际意义去刻意追求。对于楼盘销售率更好的方法是使用“大约”来表述，并且注明相应时间。对于项目总体销售率的分析要依据“套数销售率”、“面积销售率”、“金额销售率”三个不同的指标来分别统计。而对于户型销售率的分析要通过“各户型销售率”分类统计，可明显看出哪种户型畅销，哪种户型滞销。 楼盘销售率综合判断技巧：在调查楼盘销售情况时，可以通过调查技巧进一步进行综合判断：首先，要和销售员谈话旁敲侧击，尽可能多地了解销售情况。另外，要根据销售情况由表及里深入分析。 一个项目的销售好坏将会非常明显的影响该项目的后续策划推广，所以从该项目的后续推售节奏及策划具体操作上即可初步推断出该项目的实际销售情况。 3）善于对资料进行整理。好记性不如烂笔头，踩盘后需要第一时间内整