北京住总房地产工程管理办法.docx

北京住总房地产工程管理办法?第一章? 总??? 则1.1? 为加强工程建设过程中的管理，实现项目进度、质量、成本目标，按照开发公司项目管理的要求，特制定本办法。1.2? 开发公司实行总经理领导，项目经理负责，总工程师和工程管理部、总建筑师和规划设计部技术支持、把关，总经济师和合约预算部成本控制，各部门及派驻项目现场的专业工程师具体执行的项目管理组织体系。1.3? 在工程实施阶段，甲方的主要工作是作为投资商，按照合同约定，对监理单位、设计单位、总承包（分包）单位、协作单位的工作目标提出要求，为有关各方开展工作提供必要条件，在过程中进行监督检查，在工程完工后进行检查验收。1.4? 工程招标由工程管理部组织，项目部、合约预算部、法律事务部等配合，根据《中华人民共和国招标投标法》、《合同法》、开发公司《招标管理办法》、开发公司《合同管理办法》的规定，遵循“公开、公平、公正、诚实信用”的原则，择优选择监理单位、总承包单位和分包单位，并签订规范的合同文件。1.5? 工程实施原则上采用总承包负责制，由总承包单位对单位工程（建安、市政）进度、质量、安全文明施工、售后服务负总责，由监理公司按照监理规范和委托合同代表甲方对各总包、分包和工程建设各个环节进行监督、管理、控制。1.6? 为实现项目相对最短工期、最低成本、最优工程质量、最佳施工环境的管理目标，本办法从以下十个方面对项目实施过程中的管理行为进行约束：1、施工图纸发放、审核与开工管理；2、工程总、分包及材料设备管理；3、监理管理；4、进度管理；5、技术质量管理；6、成本控制及洽商变更管理；7、安全文明施工管理；8、工程竣工验收、备案、移交管理；9、资料管理；10、项目管理协调会。?第二章? 施工图纸审核、发放与开工管理第一节? 建安工程2.1? 施工图纸内部审核2.1.1 在设计院出正式图纸之前，由规划设计部负责，通知设计院，先出五套白图，分别发规划设计部、合约预算部、工程管理部及项目部。2.1.2 各部门在收到施工图纸（含设计方案）后，应于一周内完成图纸内部自审，并形成书面意见转规划设计部。2.1.3 由规划设计部组织图纸（含设计方案）内部会审，营销策划部、合约预算部、工程管理部及项目部等部门参加。各部门应根据职责范围，依据营销策划方案、委托设计任务书内容（建设标准、限额设计指标以及项目前期的规划设计文件等）、各专业审图意见书及建筑规划、使用功能、设计范围及设计深度、验收标准等，对图纸提出有针对性的会审意见，并解决使用功能、设计漏项及设备选型等问题。2.1.4 规划设计部根据内部会审结论，形成书面意见，由总建筑师签认后，交设计单位完善施工图纸设计。2.2? 施工图纸发放2.2.1 规划设计部将经政府审批的正式施工图纸（含专业施工图纸）发营销策划部1套、工程管理部10套，其中含盖审图章图2套。（施工图纸交接单详见附件2）2.2.2 用于招标阶段使用的图纸实行借用制度，为保证图纸的及时、完整归还，投标单位借用时应支付押金。2.2.3 工程管理部发合约预算部1套，项目部1套；待工程合同签定后，由项目部发施工单位6套（市政4套），发监理单位1套（盖审图章的图纸）。工程管理部留存1套（盖审图章的图纸）。2.2.4 规划设计部将地勘报告4套于施工招标工作前转工程管理部，4套分别为工程管理部留用及项目部、监理单位、施工单位使用。2.2.5 单体工程结构封顶时，规划设计部加晒3套全图用于编制竣工图及1套建筑图用于编制规划验收图，有人防工程的，加晒1套人防图用于编制人防竣工图。2.2.6 因工作需要加晒图纸资料，须填写晒图申请单。（详见附件3）2.3? 施工图纸设计交底2.3.1 施工单位、监理单位完成图纸自审后写出图纸会审记录（草案），施工单位的报监理单位审核，监理单位形成书面审核意见报项目部，项目部进行整理后交规划设计部，由规划设计部将审图意见归纳后传送设计单位进行交底准备。2.3.2 施工图纸设计交底由项目部提前一周通知规划设计部，规划设计部与设计院联系好后负责组织，项目部、工程管理部、合约预算部等部门参加，与设计单位一起，对施工单位、监理单位进行图纸设计交底。2.3.3 设计交底完成后，由规划设计部负责整理交底记录，经有关各方签字确认后，填写《设计变更审批单》(附件4)，办理一次性设计交底记录。审批生效后，由项目经理（或指定被授权人，原则上一个项目由同一个人签认）代表甲方签署设计交底文件，项目部编号、归档，合约预算部根据设计交底记录进行造价调整。2.4? 开工管理：设计交底后，项目部需要填写《开工审批表》，经总工程师审批后，方可允许施工单位进场施工。如遇到未签订合同就需要进场施工的特殊情况时，必须经总经理批。（《开工审批表》详见附件1）第二节? 市政、环境工程2.5? 施工图委托设计、审核及交底2