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城市经营性租赁房屋征收中承租人的利益保护 　　摘要：城市经营性租赁房屋的补偿一直是房屋征收中法律关系最复杂、利益纠葛最多、也最容易引发纠纷乃至恶性群体性事件的问题，其中的核心是如何补偿承租人。对此，1991年和2001年两部《城市房屋拆迁管理条例》都有明确规定，使承租人得到一定保护并减少了纠纷发生，但2011年颁布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》将这些规定全部删除，表面上似乎简化了法律关系，但却留下了纠纷产生的隐患。对承租人利益保护具有充分的法理依据和现实背景，现行《国有土地上房屋征收与补偿条例》应当修改完善，从赋予承租人以当事人的法律地位、参与征收补偿协议签订权利、重新订立租赁合同及相关法律救济权利等四个方面保护承租人的利益 关键词：租赁房屋征收；承租人利益保护；立法完善 中图分类号：D922.33 文献标识码：A 文章编号：1003-854X（2016）09-0123-07 近年来，随着旧城改造和城市公共基础设施建设步伐的加快，在城市国有土地上征收房屋已经成为一项常态性的活动，而其中经营性租赁房屋的征收补偿是法律关系最复杂、纠葛利益最多、也最容易引发纠纷乃至群体性事件的问题：一方面，在补偿项目上，经营性租赁房屋除了应补偿房屋本身的价值以外，还涉及停产停业等间接损失的补偿，官方的调研数据显示，非住宅房屋的停产停业损失是近年来房屋征收拆迁中群众反映较为突出的问题之一；另一方面，在补偿对象上，经营性租赁房屋的征收除了对房屋所有权人进行补偿外，还应补偿实际使用房屋进行商业经营的承租人，而此种情形下承租人的利益诉求与房屋所有权人的利益往往并非一致，甚至冲突，因此法律关系更为复杂。鉴于此，在城市经营性租赁房屋征收中，协调好征收人、房屋所有权人与承租人的利益关系，并对承租人进行妥善、公平、合理的安置不仅事关各方当事人的自身利益，而且对于预防社会不稳定事件发生和城市开发建设的顺利进行都具有重要意义。而有效解决此类现实问题最根本的路径就是在立法上作出明确而具体的规定，为当事人的行为提供清晰的规范指引，为法院处理此类纠纷提供有效的适用依据。但是与现实的迫切需求相比，我国现有立法并未对此类问题予以足够的回应和关注，甚至在2011年颁布实施的专门用以调整和规范城市房屋征收法律关系的行政法规――《国有土地上房屋征收与补偿条例》中，对于征收城市经营性租赁房屋中如何补偿承租人竟然只字未提，由此造成了此类问题在立法上的无法可依，也不可避免地造成了司法实践中法院无法适从、各行其是的混乱局面，进而加剧了租赁房屋征收中各方当事人的矛盾和冲突 一、保护承租人利益之正当性基础：法理依据与现实背景 1.法理依据：承租人在租赁房屋征收中的独立利益 与单纯作为住宅用途使用的房屋相比，城市经营性租赁房屋在价值上具有以下明显特点：前者纯粹为生活资料，其价值全部体现为作为房屋本身的静态财产价值；后者为生产资料，具有资本的性质，其价值不仅包含有作为房屋本身的静态财产价值，而且还有动态的商业经营价值：相应地，对于后者的征收在价值补偿上。应当既包括对静态房屋财产利益的补偿，也包括对动态商业经营利益的补偿。在房屋所有人自己使用被征收房屋从事商业经营的情形下。由于所有权的各项权能完全由房屋所有人自己单独行使，因此这些静态财产价值和动态使用价值的补偿应完全归属于房屋所有人自不存在疑问。但是，在房屋所有人将房屋出租给他人用于商业经营时，房屋的所有权权能就发生了分离，即占有、使用和收益三项权能由承租人行使，房屋所有人仅保留表征所有权本质的处分权能；与此相应，由不同权能行使所产生的价值利益也应归属于不同的主体，即因占有、使用而产生的动态价值利益应归属于承租人。因房屋本身所产生的静态价值利益（如房屋增值）归属于所有权人。可见，在租期未满时征收经营性租赁房屋不仅意味着对房屋所有人财产所有权的剥夺，而且也是对承租人基于占有使用房屋而形成的用益权利的剥夺，而后者的利益是完全独立于前者的，由此就决定了承租人在租赁房屋被征收时享有独立的法律地位和补偿利益 因此，在征收城市经营性租赁房屋时，有一部分补偿费用应该是专属于承租人的，这些费用一般包括：（1）搬迁补助费。该项费用用于补偿因征收拆迁导致房屋实际使用人无法继续使用房屋。需要将房屋内的财物搬迁到其他地方所花费的费用。在房屋存在租赁关系的情况下，实际占有使用房屋的是承租人，需要搬迁的自然也是承租人，因此该项“搬迁补助费用”应当支付给承租人。对此我国1991年颁布实施的《城市房屋拆迁管理条例》第31条明确规定：“被拆除房屋使用人因拆迁而迁出的，由拆迁人给付搬家补助费。”2001年颁布实施的《城市房屋拆迁管理条例》则更是直接将承租人明确规定为此项费用的补偿对象之一，即第31条规定的“拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支