广州市小产权房现状与出路研究.docVIP

广州市小产权房的现状与出路研究 　　摘 要 随着经济迅猛发展、城市化进程加快，北上广深等大城市的土地出现了供不应求的局面，房价一路飙升，“小产权房”以低廉的价格吸引了购房者的目光。然而“小产权房”存在规避税费、扰乱正常的房地产秩序、产权不合法、购房人权益得不到保障等各种弊端。本文以广州小产权房为研究对象，通过深入分析广州小产权房的一系列现实及法律问题，因地制宜、具体问题具体分析，为解决广州小产权房问题带来新思路、新对策 关键词 小产权房 土地制度 政府监管 作者简介：房佩华，暨南大学法学院，硕士研究生在读 中图分类号：D922.3 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.10.339 一、小产权房的概念 通俗意义上的小产权房，是指建造在农村集体所有土地之上，其建造及销售程序一般具有违法性，并销售或主要销售给集体经济组织成员以外的单位或个人，且无法取得国家正式颁发的权属证书的房屋。事实上，“小产权房”并不属于法律概念，而是在社会实践中形成的、约定俗成的叫法。相比于“大产权房”，“小产权房”价格更低，但购买者对所购房屋没有产权。以所占用的土地类型来划分，“小产权房”可以归为两打大类：一类是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能够购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。因此，小产权房在法律上的地位是违法的建筑，不仅建筑用地违法，建筑用途也违法 二、 广州小产权房之现状 （一）购买人群多为中低收入阶层人员 根据本项目组调查结果显，在被调查者中年收入1至8万的购房者占受调查总数的41.67%；8万至15万的占10.42%；15万以上的占2.08%。而广州在上一年即2014年职工年平均工资为81960元，也就是说有不止一半的受调查者都属于中低收入阶层人员 （二）多分布于城乡结合部或城市周边 广州的小产权房多与村民住宅楼混合在一起建设，较少单独成片开发，且多数小产权房是由宅基地业主个人或业主与他人合作建成，规模不大。主要集中在白云区、芳村等城市边缘地带和市内各城中村，至2006年，仅白云区已建成小产权房建筑面积就高达760万平方米。同时还开始向花都、番禺等更远的边郊地区扩张 （三）涉及利益主体的多样性与复杂性 据本项目组的调查发现，开发广州的小产权房的主体主要是房地产开发商、村集体组织和村民，与常有的小产权房开发形式和“大产权房”相比，低廉的开发成本和高额利润是吸引房地产开发商和村集体组织以及村民冒法律风险开发小产权房的重要因素。如果在广州市开发合法的商品房，需要缴纳的费用达23 项之多，但如果使用农村集体土地开发商品房，则只需直接与农村集体经济组织或村民商定使用土地的成本费用，开发成本大大降低。购买方则如前文所诉多为中低收入阶层的人员，购买小产权房能在其能力所及范围内满足其住房需求。显而易见，房地产开发商、村集体组织、村民以及购买者都是利益主体。除此之外，政府也是利益主体之一，其使用行政权力，以低价格从村民手中征得土地，再以高价卖给开发商，从中谋取利益、提高政绩。而小产权房的出现在一定程度上减少了其可卖给开发商的土地。可见小产权房涉及多方主体的利益，这些利益相互交错，具有复杂性 三、广州市小产权房存在的原因及合理性 广州人口密集，住房用地需求高度紧缺，因而导致了市内城市的房价节节攀升居高不下。据调查，2014年10月至2015年9月广州房价平均17300元/平方米，而小产权房的价格相比却要低很多。因此在住房需求旺盛而房价又居高不下的情况下，小产权房应运而生。同时，广州目前各城市廉租房覆盖面积小，中低收入群体占一定比重，在城镇住房保障缺乏这一前提下，为满足住房需求这些群体便会选择购买小产权房 除了市场需求旺盛的客观原因之外，还有政府监管不到位的原因。小产权房游离于合法的边缘，各种审批和监管工作存在灰色地带，同时小产权房的建设与销售涉及多方的主管部门，而政府职权在分配中又存在不合理的问题，职权的相互推诿，导致小产权房的监管缺位 最后，由于我国实行二元土地所有制，国有土地和集体土地使用二元式划分的方式，土地一级市场被国家垄断。政府在征用集体土地时低的补偿标准直接导致了在二元土地所有制下，集体土地被征收之后村民得不到应有的补偿。而如果村民将持有的集体土地直接卖给房地产开发商或直接参与房地产市场开发，所获得的收益将大大高于政府征地后的补偿款。因此，在有可能被剥夺土地增值利益的情况下，村集体和村民将集体所有的土地开发建成小产权房从而获得可观收益成为其开发小产权房的根本动力 四、广州市小产权房的消极影响 对于小产权房买受人而言，其权益难以得到保障。一是产权的