保利香雪山传播策划执行案剖析.ppt

保利·香雪山传播策划执行案 二零零七年七月四日 导引 07市场大势 06年高端市场 回顾 2006年8月18日：科学城P2和P3地块已截止报名，万科、中海、富力和保利四大开发商巨头参与竞投。 2006年9月28日：科学城P2P3地块，最终花落保利地产，而P2地块的楼面地价高达4467元/平方米, p3地块3674元/平方米. 两幅地块因开发条件优越，将不限制户型比例。 越秀城建的失而复得的插曲 基本指标 用地面积：224125㎡，其中山体面积11473㎡ 建筑密度要求：≤25%。 容积率要求：≤1.0。 绿地率要求：≥35%。 建筑高度要求：以多层及小高层为主,建筑高度≤30米。 价值分析 1 区域分析 2 产品分析 3 价值梳理 1区域 萝岗区——发展历程 萝岗区——副城区，高新技术产业区 萝岗中心区 萝岗中心区 交通规划通达性强 2产品分析 别墅典型户型分析 洋房典型户型分析 别墅户型分析 别墅户型分析 别墅户型分析 洋房户型分析 别墅指标表 洋房指标表 3项目价值梳理 新中心之地段的复合价值形态 科学城之中的萝岗中心区圈层之内 百亿市政配套投入，打造完善的新中心 距离天河北20分钟车程，离老城区最近的城市生态别墅 2所国际学校落户萝岗，20所中学全面升级，教育强区 作为亚运会“奥体新城”，建设与亚运会同步 交通规划先行，快速轨道纵横交错，地铁4、6号线路经，为出行提供便利 广州东进的城市方向，世界五百强的95强进驻，世界瞩目的经济引擎 高素质人群聚集之所，国际化社交与生活圈层 生态自然风景 萝岗区原始自然生态资源 周边毗邻香雪公园、生态果园等 本项目地块有自然小山坡，项目四周环山美景,,生态感强，南高北低，用地内有天然水塘，建成后有大型水系园林，绿化率高达35% 保利品牌 保利品牌：品质、升值的双重保证 保利所开发物业均具有标杆意义与大幅升值 从海珠区到珠江新城，从琶洲到科学城，保利一直在发现未来价值，突出保利的眼光。 保利香雪山是保利地产15年来产品升级的最为重要的一个产品，属旗下品牌项目，倾力打造，精心而为。 产品利益 产品定位：新中心的城市别墅社区 产品类型　纯双拼别墅+ 类别墅洋房 卖点整理 卖点整理 　超大型低密度的纯别墅社区 1）总地面积22万平方、绿化率35%的超大型低密度社区 2）纯双拼别墅与别墅级洋级：洋房带装修均价8000元/平米-9000元/平米之间，双拼别墅不带装修均价在14000元/平米左右。（别墅225套+洋房1281套） 3）现代的建筑风格，时尚简约 4）产品创新，室内空间完美 A别墅： 南北对流，三面采光，通风日照充足 设超大私人会所，并带有采光井设计 首层设私人泳池，泳池由室内自然过渡到室外，保障私秘性，并室内外自然交融； 前后庭院设计，活动休闲空间变化丰富 中空庭院设计，将室外园林景观引入室内 客厅挑空设计，有效提升居住品质 双套房设计 三层超大阳台设计 双车位停车库设计 B洋房： 一梯两户，南北对流，采光通风好 入户花园及超大空中庭院设计 各房间均设超大飘窗台 超宽阳台，可改建阳光书房。多一房。 面宽大，采光面多 餐厅三面采光通风 生活配套：国际级水准的生活圈 项目配套：酒店、会所、商业、农贸市场、幼儿园、大型停车场（洋房1281辆） 周边配套： 交通优势：临近地铁4、6号线；广深、广汕、广惠、广园、北二环高速路途经；5条通往市区主路明年通车 医疗优势：4亿元投资萝岗中心医院、中山大学岭南医院计划兴建 教育优势：示范性高中省一级中学市二中已投入使用；萝岗中学、萝岗中心小学改造工程、美国国际学校、日本国际学校等正在兴建；亿元打造的图书馆，还有青少年宫等中心城区公共文化设施建设工程 其它配套：大型商业服务中心即将落成、亚运体育场馆2010年落成、、国际网球中心、科研人员公寓、博物馆、展览馆、影剧院、行政办公大楼计划在2007年底落成，科学城商业中心将设计成园林式“天河城”。 竞争分析 1广州别墅市场政策分析 解读新政——别墅供应具有稀缺性 国办发〔2006〕37号 “关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见”第六条：“保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。……继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应”。 国土资源部：当前进一步从严土地管理紧急通知 坚决执行停止别墅类房地产开发项目土地供应的规定，从即日起，一律停止其供地和办理相关用地手续，进行全面清理。 建住房[2006]165号“关于落实新建住房结构比例要求的若干意见” 需要调整的项目，要明确具体的套型结构比例要求，并纳入规划设计条件，重新审查规划设计方案。要首先调整过去违反规定批建的各类住