方法论 万科：住宅地块解析(万科经验).pptVIP

* 1.2 房地产项目可行性分析—第一部分：宗地位置 汉阳 汉口 武昌 四季花城 建银大厦 长江一桥 长江二桥 徐东商圈 中南商圈 亚贸商圈 鲁广商圈 武昌火车站 湖北省委 东湖风景区 武汉光谷 科技新城 范围示意 三湾地块 中环线 内环线 例：武汉三湾项目城区位置图。 * 例：上海浦东S－15地块，宗地区位图。 S－15地块 1.2 房地产项目可行性分析—第一部分：宗地位置 * 1、四至范围； 2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较； 3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积； 4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响； 5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建； 6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地； 7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。 1.2 房地产项目可行性分析—第一部分：宗地位置 地块相对完整对发展商具重要意义： 便于项目整体规划布局，容易出效果，各组团分期开发保证了完成和连续，同时有利于日后小区物业管理 地块不完整不利于围合设计和管理，象北京万科城市花园裕华大道的分割，迫使小区多面开口，影响区内交通组织，并造成安全隐患 地块相对规整利于规划设计：地块整体规整，在户型、朝向、边缘围合控制等方面，有明显优势 土地的完整性和规整性 土质结构：基础处理 承载力：基础处理 地下水位：地下室防水处理 抗震和防洪 地下埋藏物 了解项目地质情况，可以适度把握规划设计及工程建造的结构要点 项目如果忽视地质情况勘探，会造成结构重来，影响进度和项目回款，并直接造成建安成本上升（上海城市花园未详细了解地块地质特征，保守桩基处理，造成成本每平米增加80~100元） * 例：武汉三湾项目宗地现状图 1.2 房地产项目可行性分析—第一部分：宗地现状 * 例：上海浦东S－15地块，周边配套设施图。 1.2 房地产项目可行性分析—第一部分：周边社区配套 * 例：上海春申项目周边社区配套示意图 1.2 房地产项目可行性分析—第一部分：周边社区配套 * 民院公交节点 中建公交节点 目标地块 内环线入口 二桥交通节点 一桥交通节点 例：武汉三湾项目周边交通及教育设施配套分布图 1.2 房地产项目可行性分析—第一部分：周边社区配套 * 1、治安情况 2、空气状况 3、噪声情况 4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等） 5 危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等） 6、周边景观 7、风水情况 8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。 1.2 房地产项目可行性分析—第一部分：周边环境 项目周边500米以内的环境是项目的先天性质素，直接影响客户的购买心态和业主的居住质量。 历史上有无不良背景、典故 周边环境存在不利点，不仅会影响销售，更会导致日后小区管理上索赔投诉等纠纷 象荔景大厦因地下有军用微波通道，被迫变更设计，损失了近一半的建筑面积，并使工期拖延一年 除了客观环境外，也要重视主观因素，象风水和历史因素，在某些项目会成为关键（深圳俊园的“泰山石敢当”） * 1、道路现状及规划发展 包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。 2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 4、通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。 5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。 6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。 1.2 房地产项目可行性分析－第一部分：大市政配套 当大市政配套有缺乏时，发展商可以以此作为地价谈判的条件之一。 值得注意，如有发展商自行投资建设大市政，其投资成本往往超过常规估算和预测数，且涉及的不可控因素太多（上海万科城市花园自建大市政的失误，如电话自建成本达8000元/门，而照政府规定只能收取客户4000元/门，发展商被迫承担大量成本。） 周边社区配套设施，是把握项目定位及规划设计的重要依据 * 例：某地块的配套管线现状示意图 1.2 房地产项目可行性分析－第一部分