南昌(福州路项目)前期项目提案、打印版1513287815.docVIP

前 言 当今房地产市场，尤其是在房地产竞争白热化的南昌市场，谁开发的产品特色鲜明，谁就能迅速占领市场、树立形象，建立产品的品牌。我司就福州路项目（下面简称：本项目）的各方面特性，整体定位，策划包装及销售部署等；我司将成立福州路项目组，以专业的市场调研为基础、以独到的指引为见解、以科学的操作为手段、以利润最大化为目的、根据整体市场的现状和区域市场的特性，发掘项目的优点加以专业发挥，配合贵司对项目的开发意图，并令本项目为贵司在房地产开发道路上迈出更大的一步，务求使之成为南昌市房地产市场中廿一世纪新概念的典范。 本项目在运作中，营销策划是非常关键的一环。一个项目准确的项目定位、理想的设计策划所产生的价值，最终都要通过营销来实现。要做好项目的营销策划，先要走出观念上、操作上对营销策划的某些误区。如：卖点提练、广告投放、概念运用、价格策略、售楼中心、样板间、开盘时期的把握等。 基于双方初次接触，工作计划内容以项目当前所需为主，项目后期需要销售顾问内容为辅。本报告因时间仓促，未进行充分论证，谈不上准确的把握，仅供开发商参考。 我司真诚希望能和贵公司愉快合作！ 第一部份：项目的理解 第一章、项目的地理位置 本项目是南昌辉煌（菲律宾）有限公司开发的、商住两用综合项目，地块呈规则长方形。 地处南昌市东湖区福州路与二七路交汇处,（福州路西至八一大道，二七路南经南昌火车站、北至青山路与南京路交汇）得天独厚的地理位置，使本项目尽享了交通枢纽的优越感，使本项目具备成为南昌中心区地标建筑、南昌新一代住宅典范的综合素质。 第二章、项目的基本指标 总占地面积 18667㎡ 总建筑面积 46667.5㎡ 其中：酒店式公寓建筑面积 34737.7㎡ 其中：住宅建筑面积 4650㎡ 其中：商铺建筑面积 7279.8㎡ 容积率 2.5 绿化率 30.5% 建筑密度 28.% 停车位 215个（地上65个、地下150个） 第三章、本项目综合SWOT分析 一、项目优势（S）： 1、地段优势：地处城市中心繁华地带，位居南昌中心生活圈；周边宾馆、酒店、学校、超市、公园等等公共设施，一应具全； 2、交通优势：本项目交通优势明显，交通便利方便，四通八达； 3、景观优势：本项目与人民公园仅一路之隔，拥有良好的景观优势； 4、本项目周边居住人口密集，消费群体量较大，蕴含着巨大的消费潜力，这些都将成为本项目商场强有力的支撑点。 准确的产品定位,合理的规划设计和布局，体现以人为本的户型设计，将是项目热销的重要筹码。 二、项目劣势（W）： 1、二七路周边商业氛围不浓，几乎都是汽车修理及保养店、老式房改房等，不利产品品质的提升及拔高； 2、竞争劣势：本项目受南昌大盘挤压，在规模、空间、市场容量、市场关注度、政府重视度、行业影响力，本项目均处明显下风； 3、规模劣势：本项目规模偏小，如没有特殊化的差异卖点，恐难造成轰动效应；同时，规模小将带来许多方面的缺陷：公建配套、宣传广告等单方成本居高不下；园林环境空间狭小等等； 4、内部配套劣势：由于规模小，小区内部不可能兴建大规模、高等级的配套设施如；主题公园、高级会所、运动场，使得业主生活便利性不足；从而影响目标顾客群的广度和高度； 5、品牌劣势：与著名品牌企业相比，本项目开发商知名度不高，缺乏品牌企业项目的市场号召力； （三）、项目机会(O)： 1）区域直接竞争对手较少，独享区域储备客源； 2）政策环境（老城区只拆不建）有利于本项目的潜在目标客户增加； 3）项目可塑性强，适合炒作； （四）、项目威胁（T）： 部分已建、在建和即将建设的项目都有酒店式公寓和商用物业，同类型项目的不断增多，将造成销售分流现象。 解决方案： ⑴、利用产品差异化与竞争对手拉开距离 体现出成熟地段的现代时尚优雅和谐园林社区，将南昌的文化无声无息地体现在每一个细节，以迅速把本项目和其他项目区别开来。 ⑵、销售时机选择与竞争对手错开 本项目开盘时间估计在内2006年底，届时周边楼盘已接近销售尾货或已经过一轮强销期，需要新产品推出刺激市场，而本项目的强势推出正好是为市场平地一声惊雷的效果。 ⑶、创新的营销手段提高市场形象 本项目的营销过程中除硬性广告外，应结合其它多种宣传媒体，以软推销为前提，在现场举办文艺主题的活动，使客户在欣赏过程中认可本项目，同时配合新闻炒作，在市场上塑造其他竞争对手难以达到的形象地位。 第二部分：福州路项目（酒店式公寓）营销思路 此部分只是项目启动运营思路，我司从以下几方面阐述： 第一章、南昌市整体房产市场分析 第二章、南昌市酒店式公寓概况分析 第三章、福州路项目（酒店式公寓）SWOT分析 第四章、酒店式公寓营销思路概述 第一章、南昌市整体房产市场分析