九龙仓时代上城考察调研.docVIP

考察项目一：九龙仓时代上城 项目名称：九龙仓 时代上城 项目地址 南长区 无锡市南长区清名路（清宁大桥南堍） 物业类型 高层??小高层??多层??板楼 当前均价 9200元/平方米 占地面积 397900 建筑面积 1030000平方米 容积率 2.49 绿化率 36% 规划户数 1:1.2 建筑风格 现代 面积段 二居87㎡-108㎡三居120㎡-180㎡ 物业公司 无锡九龙仓物业管理有限公司 物业管理费 2.40元/平方米·月 产品配比： 面积段 80-90 100-110 110-120 120-130 130-140 140-150 150以上 套数 1323 473 713 607 449 365 217 占比 31.9% 11.4% 17.2% 14.6% 10.8% 8.8% 5.3% 亮点： 1、凸窗进深900mm； 2、部分空中花园赠送，通过与业主签订二次施工协议，改造成小房间； 3、景观绿化较好，通过绿化堆坡，高差设计形成多层次景观视线； 不足： 1、户型未有洗衣机摆放处； 2、样板房洗手盆台面较低； 3、凸窗600mm较高；目 录 一、 产品设计与配置（设计、合约） 1 (一) 整体规划 1 1. 设计理念及布局 1 2. 是否人车分流 2 (二) 建筑设计 2 1. 外立面 2 2. 地库 2 3. 大堂 4 4. 电梯 5 5. 架空层 5 6. 过道 5 7. 门窗 6 8. 小区道路 6 9. 大门 7 10. 道闸 7 (三) 景观设计 7 1. 设计理念及风格 8 2. 水景 8 3. 硬景 9 4. 植物 9 5. 小品 9 (四) 主力户型分析 10 6. 户型图 10 7. 户型亮点 11 8. 空间尺度 11 二、 样板区（营销） 12 1. 基本情况 12 2. 外围 13 3. 售楼处 13 4. 样板房 16产品设计与配置（设计、合约） 整体规划 三期 设计理念及布局 D区介绍：时代上城三期繁华里，将建筑以高层的体量构成连续并富有韵律的沿街主立面，内部重点着手营造具有吸引力的、内向型的、以周边高层住宅围合形成的小区中心环境。通过以行列式的住宅围合出规整的、宽阔的小区内部空间，用环状的小区内部道路，限定出中心开阔的绿化景观带，同时将侨谊幼儿园设置在地块东南角，所有的这些构成了简洁大气的三期繁华里。 　　九龙仓?6号官邸：仅此一栋。建筑面积约：180㎡，四房两厅两卫。约150米超阔栋距、近3万㎡中央水景花园、16米南向开间。 　　B区花园洋房：太湖广场边，仅有的电梯多层洋房，藏于繁华静处，尊享丰富人生。因地制宜、借地形之势，在高低起伏的坡地上，营造出错落有致，多层次的流动性风景。 是否人车分流 否。 建筑设计 外立面 1-4层为面砖，以上为真石漆。 地库 地库形式 集中地库，地下2层，其中负二层为机械停车库。 顶部处理 地库覆土1.2-1.5米。 标识设置 挡车器 大堂 电梯 架空层 各别楼栋局部作为娱乐休闲使用（摆放乒乓球桌），其它楼栋作为公共空间使用。 过道 门窗 材质：塑钢。 小区道路 大门 道闸 景观设计 设计理念及风格 中央景观轴设计，轴线为主，配合宅前宅后景观； 堆坡景观设计，硬景、水景、小品灵活搭配； 多层次景观，草皮、灌木、大灌木、小乔木、大乔木配搭。 景观成本大概在400元/平米左右。 水景 小区入口处有叠水，中心区有嬉水池30cm，辅以部分小水景。 硬景 植物 小品 主入口处结合水景设计小品 主力户型分析 户型图 户型亮点 户型有一定的赠送； 凸窗900mm 南北通透 空间尺度 87平米，客厅3.5米，次卧2.9米，主卧3.3米，北侧卧室2.5*1.9米； 108平米，客厅3.8米，次卧3米，主卧3.6米，北侧卧室2.7*2.2米。样板区（营销） 基本情况 落位选择 选择在三期 盒式结构、 两层设计，一层部分挑空，挑空达7米。 建筑风格 售楼处 面积 样板区面积 平面布局 见小图 功能构成 售楼处（前台、接待台及背景墙、区域模型、规划模型、洽谈区、水吧、财务室、打印室、）、售楼处广场（花池、水法、塔楼等）、停车区、临时样板房（共）、样板景观区 动线设计 售楼处为闭合式线路，在内部完成所有接待流程； 亮点 新古典风格、全石材立面，配有水法、塔楼，增加售楼处档次； 售楼处及样板区面积达，气势较大； 外围 精神堡垒 门岗 停车区 售楼处 建筑风格及亮点 ? 新古典风格，全石材立面，设广场、花池、水法，较为气派； 设塔楼，昭示明显。 内部装修风格 新古典风格，石材铺装，暖色灯光，欧式软装； 水晶灯设计，增加设计感和高贵感； 内部结构 盒式结构； 两层设计，一层部分挑空，挑空达7米。