儿童主题项目考察201612.2.pptVIP

商业地产考察项目 金沙童话王国——项目概况 开发商 广州百康居文化教育投资有限公司 开业时间 2017年6月 建筑面积 8万平方米 占地面积 12000平方米 车位数 — 商业定位 集购物、娱乐、休闲、体验于一体的托马斯主题儿童商城。 建筑概况 项目总层数：5层 地上层数：4层 地下层数：1层 项目地址 白云广州市白云区金沙洲创佳路3、5号 对比分析： 1、金沙童话王国项目的体量比双城故事小，其商业定位金沙洲商圈儿童主题商场，业态规划单一的儿童主题性，对比其主题手法，双城故事三座的主题定位可以参考，塑造一个三山儿童玩乐天地。 2、金沙童话王国位于广州金沙洲，人口密集度高。而且随着金沙童话王国、酷车小镇、永旺、富力金街等金沙洲商业项目的落成开业，商业氛围立竿见影；双城故事所处三山新城规划板块，消费群辐射较弱，需时间培育商业氛围，带动商家及投资者的关注。通过借鉴童话王国的儿童主题塑造本项目三座商业，通过前期推广宣传制造招商，投资价值，盘活双城故事商业招商经营及销售。 金沙童话王国——楼层业态 首层：托马斯火车站、 小勇士拓展体验中心、汽车总动员主题运动街区、巧克力主题餐厅、鞋帽服装等品牌零售、托马斯玩具专卖店、精饰品及玩具等 二层：托马斯火车站风情街、儿童玩具联合国、动漫星空电子体验馆、绿野仙踪丛林餐厅、 26个霍比特人迷你摄影景点、儿童生活、儿童食品专卖 三层：托马斯主题馆（托马斯迷你乐园、托马斯主题餐饮、托马斯欢乐学堂）、机动 四层：中影so影城 负一层：停车场 分析： 金沙洲唯一一个儿童主题消费商城，汤玛士小火车为主题的迷你乐园（汤玛士小镇）抢先入驻，引进台湾先进的受创产业，打造亲子活动基地，中影so儿童主题影城，通过招商先行，引进主力儿童主题商家，保证商场的人气旺场，配套商场内签约的幼儿园的经营模式，保证了家庭消费的目标人群。所以双城故事三座的儿童主题定位也可以参考该项目，通过主题定位立项引进儿童概念主力商家，把项目的商业投资价值炒作成为全城焦点。 金沙童话王国——租金价格 分析： 1、金沙童话王国首层可租的商铺只剩一间，面积划分约110㎡，二层可租的商铺也只剩3、4间，首层租金平均120元/㎡/月，二层租金平均80元/㎡，管理费35元/㎡，通过引入品牌主力商家带动商场租金水平。招商的优惠策略：通过签约免租3-5个月，诚意度极高的在租金上面还可以跟公司争取打个优惠折扣。招商策略手段，双城故事项目可以参考借鉴，对主力商家可以免租，长约的手段引进，增加商场的关注及招商名片。 2、金沙童话王国2016年1月开盘，首推商铺10-20㎡商铺，均价13000元/㎡，商铺包租5年，通过引入托马斯儿童主题商家，中影so儿童主题影院的主力店，首层售价一度提高到20000元/㎡，二层以上均价13000-15000元/㎡，后期商铺经营模式由销售转为租赁，通过主力店提高知名度，拉升价值，提高租金，增加项目资金收入。双城故事的商业运作模式，可以参考该项目，招商引进主力商家，提升项目的关注度。利用品牌效应，吸引跟多投资者进驻项目。 可租商铺约110㎡ 首先，金沙童话王国项目开盘销售前，通过一部分商铺的销售进行资金回笼，在引入了托马斯、中影等儿童主题主力店之后，改变了运营模式，利用主力店的品牌效应，通过租赁的模式达到公司资金回笼的目的。双城故事的商业项目可以借鉴利用主力店的品牌效应，进行招商运营，通过运营培育商业氛围，促进商铺、公寓产品的销售。 其次，金沙童话王国商场业态透过丰富的儿童主题概念业态，引进托马斯品牌，一方面是打造华南地区第一家国际品牌儿童主题商业，同时也提升了金沙洲乃至广佛地区的儿童产业的国际化形象，而双城故事项目所在的三山新城由于欠缺品质综合体，巨大消费潜力无处释放，大片的市场空白需要填补。双城故事商业体的出现，一定程度上为该区域商业地产发展提供了新的发展可能，满足新兴消费客群。 再次，通过区域市场调查找到属于我们的目标客户群体，做好相应的项目定位，业态规划、主题规划，有利于项目的销售及运营。 金沙童话王国——总结策略借鉴 星港城——项目概况 开发商 广州百康居文化教育投资有限公司 开业时间 2017年 建筑面积 80万平方米 占地面积 79000平方米 车位数 — 商业定位 购物、旅游、娱乐、休闲、餐饮、儿童教育、展贸、办公等多功能于一体，打造最具特色的体验式主题商业航母。 建筑概况 27万㎡的星港国际购物中心、16万㎡星港国际服装广场、 38万㎡星光天地城市休闲空间。 项目地址 南海金沙洲建设大道中 对比分析： 1、星港城体量比双城故事大，属于城市大型综合体，由三大板块组成，包括27万㎡的星港国际购物中心、16万㎡星港国际服装广尝38万㎡星光天地