地产项目开发思路.pdf

某项目开发思路 根据本报告对项目的总体形象定位为新城南青年社区名片， 独具建筑风格和 特色的建筑。产品主要为舒居品质的高层住宅、底层商业、车库等。因此，项目 的策划、设计、开发建设和经营管理必须整合专业团队，并充分借鉴国内外先进 的开发和建筑理念、 先进的工程技能和先进的建筑装饰材料， 才能营造功能齐全、 环境优美、配套完善的品质品牌物业。 第一节 项目开发初步策略  1.  开发分期 本项目用地中，1 号地块、塘汛 5 号地块用于商品房开发。其中，1 号地块 面积约 60 亩，容积率为 2.5 时总建筑面积为 111056 ㎡，容积率为 3 时总建筑 面积为 133267 ㎡；塘汛 5 号地块面积约 52 亩，总建筑面积为 104400 ㎡。因此， 建议项目将 1 号地块与塘汛 5 号地块统一考虑，一次性进行规划设计，分为两期 四个批次进行建设，每批次开发建设的面积约5 万㎡，其优势为： A、每批次 5 万㎡的开发量是完全能被绵阳市的市场潜力消化、市场风险较 小； B、 同时，5 万㎡又具有相对中等以上的规模，可以降低每个开发分期的开 发管理成本、推广成本、营销成本； C、只有每期中等规模以上的开发量，才能引起市场关注，促进销售，体现 楼盘的品质与优势；同时也才能在合理的周期内完成项目开发，快速回笼资金， 降低资金成本。  2. 产品建设的先后顺序 将 1 号地块与塘汛 5 号地块综合统一考虑，根据本方案第七章“项目财务 分析与评价采用的基础数据”推算，项目的产品包括高层住宅 （约20 万㎡）、底 层商业 （约11 万㎡） 、车库 （约 3.6 万㎡），建议项目第一期先开塘汛 5 号地块， 第一期和第二期产品形态为开发建设高层住宅及相应的地下车库。原因如下： A、塘汛 5 号地块位于经开区绵三公路以西、二号路以北的交叉路口，地理 位置相对 1号地块更为醒目，有利于项目亮相的宣传炒作，提升项目知名度与来 访来电量，从而更好的推动促进销售。 B、住宅销售周期短、资金回笼快且销售难度不大，项目第一期和第二期开 发建设高层住宅及相应的地下车库，可以快速销售，回笼资金，用于滚动开发， 避免大规模贷款。 C、项目第一期和第二期开发建设高层住宅完成后，项目已经初具规模，聚 集了人气，为位置相对较偏的 1 号地块物业的后续销售奠定坚实的市场基础，同 时对项目的底层商业的销售价格也有推动和提升作用。 第二节 项目策划 项目的定位策划关系项目的成败，在项目定位阶段，充分借鉴国内外先进的 开发和建筑理念，系统论证，精确地对项目的形象、产品功能、建筑风格、环境 景观、经营管理进行定位策划。 第三节 项目设计 在项目精确定位的基础上，项目的设计聘请专业的设计规划公司，并充分借 鉴国内外先进的开发和建筑理念、先进的工程技能和先进的建筑装饰材料，采用 现代简约建筑风格或新古典主义建筑风格， 将项目设计成独具风格和品质的绵阳 市新城南青年社区。 第四节 项目建设 搭建项目完善的建设班子，建立明确的制度和建设管理责任，构建高效率的 建设管理流程，强调项目施工现场管理的执行能力，建设精品优良工程。 计划管理：项目加强计划 管理， 制定项目开发建设控制计划、 各个分项工程、 分部工程施工计划，各个专业交叉与配合计划，通过计划指导项目开发建设，从 而提高管理效率和建设效益。 成本控制管理：项目严格进行成本控制，从设计开始，从建筑造型、风格、 新材料、结构、设备匹配等全面论证，对每个设计方案进行经济分析与比较，选 择最佳设计方案； 在施工过程中，比较不同的施工方案，选择最经济的施工技术和施工方案， 严格按照施工规范进行施工，避免重复施工和浪费； 在材料设备采购中， 做到货比三家， 价比三家， 购买质优价廉的材料和设备。 在工程预算与决算中，严格执行合同和定额，实事求是，避免高估冒算。 质量管理：项目注重质量管理，从设计开始抓起，精心设计、精心施工，把 质量管理贯穿项目建设始终。 材料设备采购管理：严格对材料设备采购进行管理，