02项目经营功能定位策划报告.docVIP

目 录 序言 第一部分 项目经营功能定位原则 第二部分 项目战略定位 一、品牌战略定位 二、主题定位 三、形象定位 第三部分 项目产品组合简析 第四部分 项目经营功能定位 第五部分 项目业态规划布局 综 述 序 言 商业地产项目开发全过程的重点是后期的经营管理，它不仅仅是地产的简单开发，而更多的是融入了商业的元素，通过商业的运作来支撑项目永续发展，达到商业物业持续增值与保值的目的。 商业地产项目开发与运营，只有定位好、开发好、经营好、管理好，才会有人气、商气、财气。它是一种高风险、高投入、高回报的全新产品，它追寻的是一种短、中、长期的经济效益和谐回收相结合的特殊产品。 对开发而言，实现项目的利润最大化一直是开发商所追求的终极目标，然商业地产的投入与产出是一个综合的过程，在本经营定位报告中，我们定位的取向为力求三个时期的利润组合最大化和谐回收。短期通过部分商业物业的销售实现项目开发过程的资金回笼，为项目的开发提供充足的资金支持；中期结合项目工程进度，实现开发利润的部分回收，保障开发投资者的投资利润；远期通过项目的开业运营，使项目商业物业整体增值保值，实现投资开发者及市场投资者长期稳定的收益。 为了实现项目的和谐发展、资金的合理投入与产出，我们在本经营功能定位策划报告中，既考虑到项目应遵循的市场规律及项目的特殊性，同时兼顾考虑到对一个商业步行街经营方式、消费习惯延续、投资取向等众多因素，特做如下经营功能定位。 第一部分 项目经营功能定位原则 1、因地制宜 房地产开发中有句名言：“地段、地段、还是地段”，商业项目更是如此，在项目经营定位中，应在充分研究项目地块“地段”价值的基础上，因地制宜的制定最适合实现本地块价值特征的经营定位。 2、超前领先 在商业地产经营定位中，应该在充分研究市场需求的基础上，本着科学、超前的原则，适当吸收前沿地区和国外发达国家商业经营定位的先进经验，使项目既能够适应市场的需求，又在充分预见的基础上，营造引领市场导向、实现创造价值。 3、打造城市名片 作为一个城市的名片，要具备几个特征：一是建筑要有足够的规模、形象、硬软性价值表现，体现标志性，能够成为区域代表，代表城市在相应领域的突出地位；二是能真实地反映城市的历史文化；三是能反映消费者的需求，得到民众的认可。 对本项目而言，项目的地段优势、项目体量、政府的期望、消费者的诉求等，都使项目具备了打造城市商业名片的基础。 4、实现效益最大化 投资者进行投资的主要目的，是为了实现其财富价值的最大化。不同的项目经营定位，在项目的物业形态、项目的功能、商业业态的配比等诸多方面一定不同，带来的收益也不同；对项目而言，全面科学的分析项目环境，对项目进行科学的商业经营功能定位，能够实现项目效益最大化。 5、风险的有效控制 房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的货币和实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为,而风险就决定了这种获取未来预期收益可能性的大小。 对项目而言，可以通过项目的经营功能定位，尽可能规避、控制或转移项目的开发风险，提高资金投入的安全性、期望预期的可靠性、投资项目的变现性、资产管理的实用性，保障项目开发成功。 6、可持续发展 商业地产的开发和运营是一个复杂过程，具体操作过程中，既要注重招商、经营、管理，同时也要注重发展商、投资者、经营者、消费者等关系，以确保多方共赢，只有在实现共赢的基础上才能保征项目持续发展。 7、经营方式与消费习惯的延续 经营功能定位离不开当地的消费习惯与经营的方式延续，尤其是拆迁改造项目。商业步行街项目的改造更是具有这个较特殊的因素。对原有商业巷（商业步行街）经营方式与消费习惯的延续，这是保障本拆迁改造项目开发运营成功因素之一，本经营功能定位将结合延续现有商业巷的消费习惯与经营方式进行定位。 第二部分 项目战略定位 一、品牌战略定位 打造西宁最具规模、最具投资价值的商业旗舰 定位简析 1、利用商业步行街寸土必争与寸土寸金的道理，通过项目的重新改造，打造一条人性化的商业步行街，对现有商业步行街进行升级换代，同时又不失原有的经营方式与消费习惯的延续，让消费者、经营者、投资者感知到项目开发商的实力，同时认知到商业步行街的投资价值。 2、从目前市场同类竞争项目来分析，属本案项目最具规模，且在商业步行街的得天独厚的优势使得其他项目在规模上、投资价值上黯然失色，没有可比性。 二、主题定位 佳豪商业广场 定位简析 1、商业广场是一个较综合及复合的称谓，其更多体现了商业步行街改造后的主题延续。 2、项目通过产权商铺的销售实现项目的资金回笼，这样对项目主题定位对购物中心似乎有一些不相适应，主题定位商城或商贸城之类，体现不出项的档次与品质。 3、主题定位为商业广场，