物业公司设备作业指导书.docx

物业公司设备作业指导书机电设备管理规定1、目的规范机电设备管理的各项规定，确保机电设备的良好状态，满足管理的需要。2、适用范围适用于各服务中心机电设备的管理。3、内容3.1机电设备管理的目的机电设备管理的目的是保证设备保持正常的运转能力，避免设备受不必要的磨损、老化、腐蚀等，延长设备的使用寿命。3.2机电设备管理的主要措施3.2.1树立以预防为主，修理为辅，“维护与修理并重”的原则，大力加强设备的日常维护和保养工作，严格控制设备不规范的操作与事故责任，确保设备的使用期限，要求服务中心必须建立、健全各种管理制度和各项管措施。3.2.2配备与机电设备管理工作相适应的人员、设备、仪器仪表和作业环境。3.2.3制订并贯彻执行设备台账管理制度，健全设备及其附件的编号、统计、保管、更新、报废等管理办法。3.2.4制订并贯彻各种设备的使用、维护、保养制度和运行操作规程及设备管理人员的岗位职责。3.2.5编制并确定各类设备修理周期、类别、管理程序及设备修理的复杂系数。3.2.6制定各种机电设备的修理工日、材料损耗报表及备品备件定额。3.2.7建立健全设备技术档案的管理制度，统计好设备运行和维修记录。3.3机电设备管理的规定3.3.1操作人员在使用不熟悉的设备前必须进行有关设备的结构、性能、操作、维护及安全技术等方面的培训后，方准使用和操作设备。3.3.2机电设备应建立严格的交接及巡视检查制度。3.3.3各设备必须严格执行其操作规程，严禁不按操作规程进行操作。3.3.4严肃处理设备事故，认真分析事故原因，积极及时采取措施纠正预防同类事故的再次发生。机电设备检查管理制度1、目的规范机电设备检查管理，确保系统正常运行。2、适用范围各服务中心的机电设备检查管理。3、职责3.1服务中心主任负责辖区机电设备检查管理制度的制订和实施。3.2工程主任（工程主管）负责机电设备日常检查管理的安排、检查。3.3维修员负责各自责任范围内的检查。4、内容4.1各服务中心主任组织相关人员根据辖区不同设备性能、作用和运行要求制定检查制度、检查内容、检查表格、检查时间要求；对设备采取运行检查、维修检查、巡视检查、停机检查等不同形式的检查方式，以确保设备完好。4.2运行检查必须由各专业人员负责，每天按规定时间对所管辖设备的运行（包括温度、电流、电压、压力、水位、阀门声响、振动情况等）进行全面检查。每次检查情况填在《巡视检查记录表》，发现异常或事故隐患必须及时排除，重要问题立即汇报并填写《设备事故记录表》。4.3外包维修保养项目如电梯、消防系统等项目由外承包方维修人员负责。外包维修方每次的维修保养工作必须先到服务中心办理手续后方可进行。4.4外包或维修部门检查项目包括但不限于以下内容：设备的性能、设备运行状况、故障部位、故障原因等，并应填写相应的维修或维护记录表，维修中修理的部位、更换的零部件，修理后的运行效果都应做好记录，维修员或外包单位应根据设备保养情况分别填写《公共设施（设备）日常维护保养记录表》或《公共设施（设备）大、中修工作记录表》。4.5服务中心工程主任（工程主管）、维修员根据责任范围进行巡视检查，工程主任（工程主管）着重较重要的机电部位及设备进行巡视检查，巡视结果记录于《巡视检查记录表》，并督促维修员维护好重要设备，确保设备正常运行。4.6工程主任（工程主管）必须保证设备安全使用，并每天、每周均对设备的安全状况、线路、零部件等进行检查，发现故障隐患及时排除，确保安全，并向服务中心主任汇报每周工作。4.7工程主任（工程主管）每月对机电设备管理检查情况进行总结，并向服务中心主任提交月度工作报告，月度报告复印件提交公司工程经理审阅。4.8工程主任（工程主管）每月统计水电用量、价格等资料填写水、电经营月报，报服务中心主任认可提交工程经理审阅。5、记录5.1《设备事故记录表》、《公共设施（设备）大、中修记录表》、公共设施（设备）日常维护保养记录表》由部门兼职资料管理员保存至设施（设备）报废。6、附件6.1《设备事故记录表》6.2公共设施（设备）日常维护保养记录表》6.3《公共设施（设备）大、中修记录表》设备事故记录表日期设备名称事故原因措施处理结果处理人备注公共设施（设备）日常维护保养记录表序号公共设施（设备）维护保养项目维护保养内容维护保养时间维护保养单位记录人备注公共设施（设备）大、中修记录表设备名称： 设备编号： 安装地点：日期检修内容及试运转情况维修方式（自修或外修）维修人备注年月机电设备安全管理规定1、目的为规范设备安全管理，延长设备使用年限，确保系统的正常运行。2、适用范围适用于各服务中心机电设备安全管理。3、职责3.1服务中心主任负责机电设备安全管理指导及监管。3.2工程主任（工程主管）负责对小区设备日常运行维护维修安