海宸世家二期周边项目市调报告及产品建议——谢涛剖析.ppt

巽寮湾·市场调查 2015年7月15日 谢 涛 目录： 第一章——周边竞品分析 第二章——巽寮旅游区主流客户分析 第三章——二期产品个人简略建议 第一章——周边竞品分析 合正 东部湾 万 科 大 辣 甲 岛 碧桂园·十里银滩 海宸世家 万科 双月湾 富力湾 竞争市场： 湾区内区域 市场竞争 主要竞争对手： 金融街·巽寮湾 十里银滩 合正 东部湾 金融街巽寮湾 华润 小径湾 中航 元屿海 第一章——周边竞品分析 金融街巽寮湾 金融街·巽寮湾： 全滨海度假目的地规划 金融街项目 24平方公里、拥有11公里白金沙滩、16公里的海岸线、60亩红树林、99个洲岛，8个月形海湾，百米内水深不超过2米的天然海水浴场。 自然景观多元化，呈现“七山八湾十八景”。 惠州巽寮，目前是黄金度假热点区域 集旅游、度假、休闲、商务、会议、游艇、海滨浴场于一体的国际滨海旅游度假生活区 主推产品一：公寓 48--58㎡开间 第一章——周边竞品分析 金融街巽寮湾 主推产品二：公寓 65--80㎡一居 第一章——周边竞品分析 金融街巽寮湾 主推产品三：公寓 90㎡以上三居 第一章——周边竞品分析 金融街巽寮湾 销售情况：截止6月30日，大约销售300余套 销售均价：6100元（精装修，不含家具家电） 旺销产品：50㎡一居室 综合分析： 优势——单价便宜，宣传推广多，多年经营，区域规模成熟，品牌优势明显，早期规划合理，社区舒适度较高； 劣势——产品户型设计粗糙，局部面积尺度经济性不强，产品早先规划受到老年公寓的思路的影响，房屋尺寸预留较大，已建成未销售的存货量极大； 第一章——周边竞品分析 金融街巽寮湾 第一章——周边竞品分析 中航·元屿海 中航·元屿海： 全国拓展 + 渠道深耕 临海、亲湖、环山、观岛的高端滨海度假区南中国首个纯度假目的地。 深圳东滨海项目中惟一拥有双海岛，最大森林运动公园、最长登山道、最大人工湖泊、最大最具规模国际帆艇运动基地等众多休闲体验场所的项目 主推产品一：公寓 约55㎡开间 第一章——周边竞品分析 中航·元屿海 主推产品二：公寓 87--93㎡两居 第一章——周边竞品分析 中航·元屿海 销售情况：5月底世联代理撤场，开发商自建销售队伍，销售状态一般，目前采用高佣金模式，公寓7‰，别墅1％ 销售均价：11000元（精装修，不含家具家电） 旺销产品：55㎡开间一居室 综合分析： 优势——宣传推广得力，山、湖、岛、海都可以收纳，项目紧邻已开业的高尔夫球场，南中国首个集国际帆艇运动俱乐部，距离巽寮交通入口较近，人造景观规划设计比较好，产品规避了较大面积产品，适销对路； 劣势——产品景观一般，人造沙滩，人工栈道，项目开山建设，成本会比较高，现在主打产品为高回报率返租公寓，但并不属于巽寮区域核心，后期经营管理压力大； 第一章——周边竞品分析 中航·元屿海 第一章——周边竞品分析 碧桂园十里银滩 碧桂园十里银滩： 全海岸度假规划 8000亩海岸开发用地、5公里海岸线整体开发 5公里海滩、自然礁石、纯净海、原生山。 五星级酒店、高尚私人会所、中西餐厅、恒温泳池、网球场等设施一应俱全，部分酒店还配备能容纳超千人的国际会议中心 主推产品一：公寓 67—96㎡两居室 第一章——周边竞品分析 碧桂园十里银滩 主推产品二：公寓 78--84㎡三居 第一章——周边竞品分析 碧桂园十里银滩 销售情况：旺季每周大约销售500套以上，在沿海线首屈一指，销售投入也首屈一指 销售均价：11000元（精装修，不含家具家电） 旺销产品：67㎡两居室和78㎡三居室 综合分析： 优势——宣传推广营销得力，距离深圳比较近，有楼巴每小时发车直达深圳，产品定位直接针对中低端需求，随着深圳的发展，本身也成为深圳刚需的一部分，客群广阔，户型设计非常适合南方客群； 劣势——产品景观一般，舒适度也不高，几乎没有沙滩和娱乐的地方，产品设计很多都过小，样板间床铺桌椅都是非标的小尺寸定做，实际居住并不舒适； 第一章——周边竞品分析 碧桂园十里银滩 第一章——周边竞品分析 合正东部湾 合正东部湾： 精致海岸全度假规划 项目位于半山位置，三面环山、面朝大海，拥有1公里私家海岸线，2公里海景风光带和公共观光栈道、私家铂金沙滩、350泊位游艇会所、无边际风情游泳池等。 观景高层公寓+半山海景联排别墅/顶峰+半山海景独栋别墅/顶峰，整体比例来看，以别墅类物业