2007年惠州江北25号计划地块竞标报告上.pptVIP

惠州江北25号地块;一自坡公谪南海 天下不敢小惠州 ;序;一小时生活圈;报告思路;城市概况;历史名城、 山水丽城、 数码E城、 石化新城、 珠三角东岸都市区滨海生态中心 港口交通枢纽城 综合现状来看，未来惠州市在石化、旅游等方面的功能仍会大大增强。;人口数量与分布;宏观经济总量;项目;产业结构;产业发展;固定资产投资;居民生活水平;城市交通规划;城市主体框架表现为“一城三片” ：城区由惠城组团、陈江-仲恺组团、惠阳-大亚湾组团规划建成区及相关控制地区组成 惠城组团：地区性主中心，以高新技术、教育产业和体育产业以及城市中心区为重点职能 惠阳-大亚湾组团：地区副中心，石化区、高新产业园区和港口物流区三大产业基地； 陈江-仲恺组团：加工制造业聚集区，珠三角东部电子电器业聚集区，重点加强产业升级和空间整合。;类型 ;惠城区规划;重点发展地区 （2006-2010） ;城市土地规划;建设重点（用地规模大于4万平方米以上生活居住区）： ●惠 阳：淡水、秋长等居住区；●大亚湾：中心区、霞涌、澳头、荃湾、西区等居住区；●陈江片：陈江、仲恺、惠环等居住区，潼侨“城中村”改造工程。 惠阳片区建设项目计41项，用地安排114公顷，预计投资44.5亿元；大亚湾区建设项目计15项，用地安排136公顷，预计投资19.9亿元；陈江片建设项目计31项，用地安排185公顷，预计投资18.9亿元。 ;结论;城市空间规划及功能分区合理，为产业升级奠定了基础;报告思路;房地产开发投资 ;房地产开发施工竣工量 ;房地产销售量分析 ;房地产价格分析 ;2006年不同价格水平住宅比例 ;房地产二手房交易市场 ;异地品牌开发商进驻 ;面积在120-130㎡左右的三房和140-160㎡左右的四房户型市场供应量虽然较大，主要针对本地及外来惠州投资的企业主、企业高官和本地有经济实力的二次置业者，整体供求关系较理想 。 多数楼盘户型设计单一，亮点不足，因此，创新设计的户型广受当地群众的喜好。 高档楼盘不断，主要是集中在江北片区，深圳客户增加，一些楼盘达到30%。 投资客户不多，所占比例不到10%（包括短期与长期投资）。 2005年惠州市区在建在售住宅项目有100个左右，市场供应主要以近郊的大中型盘为主，建筑形态多为多层建筑和小高层建筑。;北面和南面占绝对优势，比例分别为32%和23%，这与西面优越的自然环境和南面成熟的居住配套紧密相关； 北面由于是我市主要的行政中心区、中央商务区，住宅类物业档次最高； 市中心则由于土地面积有限，地价较高，像本案如此大块土地已经基本找不到； 江北将发展为我市新兴的高档住宅区，其住宅开发潜力不可小窥。;;江北片区——市政规划造就 ;东平片区——重视居住环境 ;河南岸、演达麦地片区——惠州的“深南大道” ;下角南坛片区;;四大新兴地产片区比较;人均GDP和房地产发展的关系 （2005年惠州市人均GDP21911元，折合2715美元）;惠州房地产市场发展走势预测 ;报告思路;一级市场;一级市场; 二级市场——江北片区楼盘分布图;丽日-百合家园;金裕·碧水湾;合生.帝景湾;位置：位于菊花一路与云山东路交汇处 开发商：惠州园方房产开发有限公司 占地：约2.4万平方 建筑面积：4.9万平方米，分二期开发 总户数：372户 户型种类：三房、四房、复式 销售价格：一期基本售磬，折后均价 2900元／平方米； 二期板式住宅2006 年2月开盘， 折后均价3200元／平方米。 建筑风格：西班牙建筑风格;二级市场;二级市场——市场大盘统计 ;消费者分析 ;从来源地、年龄及家庭构成来看 外地人欲在惠州购置房产消费者比例高达30%，与往年相比有大幅度的增加。在有购房需求的消费者中，年龄在25—35岁之间以36.9%的比例占绝对多数，35岁以下的占了半数以上，其次是35—45岁消费者，而55岁以上老年消费者也占有一定比例。 从家庭人数构成来看 3人家庭比例占了将近5成，2人及以下家庭比例为24%，4人及以上家庭比例为30%，即惠州市目前购房需求家庭平均人口约为3.18人。 从受教育程度来看 专科以上学历的购房者比例为55.9%。由此可以看到，高学历的消费者购房需求比例也相对较高，改善居住条件或投资置业的意识也相对较强，对住宅的附加价值相对也有更高的要求。 现住房所有权形式 房改房、集资建房等政策性住房所占比例较大，约为45%，其次为租住房，商品房比例仅为16%，反映出惠州市二次置业住房需求强烈。;现住房面积 70—120平方米的比例则为34.4%。与惠州市家庭平均人口3.18人/户的事实相比，改善现住房面积和居住功能应是现阶段的主要需求。 现住房位置 从其