2007年西安市户县沣计划京路风景洋房项目下.docVIP

三、销售计划与销售收入 本项目物业涉及多层住宅、高层住宅、商业、写字楼，户县当地目前高层住宅销售缓慢，写字楼市场几乎空白，市场接受抗性较大，尽管本项目面世在一年以后，但为避免风险，避免乐观给项目决策带来失误，为尽力将所有不可预见风险含概在内，我们设定项目的销售周期定为21个月，2007年10月开盘销售，2009年6月底销售完毕。 本项目涉及高层住宅和写字楼、商业，建设周期稍长，为了增强客户对项目的信心，宜把项目开盘时间稍往后压，使客户真正看到入住在即，达到热销场面，烘托人气，带动销售。前期通过营销推广，内部认购，聚集大量人气，在开盘日形成旺销场面。 本项目为目前户县唯一多层带电梯花园洋房社区，根据户县市场自身特点及公司销售经验，开盘后的第一个季度可实现前期积蓄客户及现场新客户签约达到总销售面积的15％左右，以后销售量逐渐稳定在每月12％左右，在项目竣工后，用半年时间完成全部销售任务。 详见附表四：销售计划及销售收入表  第七章 项目经济效益评价 对本项目实行经济效益评价的主要依据是国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第二版以及由建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》，建标［2000］205号，并参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，为了更客观的评价项目自身经济效益，我们重点分析项目融资前现金流量。 计算设定前提条件： 1.土地费、前期费用年初一次性投入，户外基础设施在主体完工后投入； 2.中央景观区在开盘前提前兑现投入，天然气入网费在竣工后投入； 3.建安投资及管理费按比例投入，设定建设期间各季度资金投入比例分别为14％、15％、15％、15％、15％、14％、12％； 4.本表为项目融资前财务分析，建设投资不含建设期利息； 5.结合银行贷款利率及行业特点，设定项目年基准收益率为8％，则计算用季度折现率＝8％/4＝2％。 一、盈利能力分析 财务内部收益（FIRR）、财务净现值（FNPV）及投资利润率。由于本项目并非长期经营项目，因此计算其年利润率没有实际意义，故没有选取这项指标。 评价指标的计算过程详见附表。 1、财务内部收益率（FIRR） 是指项目在整个计算期内年净现金流量现值累计等于零时的折现率。它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。当FIRR大于基础收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。由项目现金流量表计算可得： 全部投资的财务内部收益率为：所得税后： 4.20%； 所得税前： 5.81%。 项目自有资金财务内部收益率：所得税后： 15.60%； 所得税前：21.85%。 可见项目税前、税后财务内部收益率均大于设定的基准季度收益率2％，项目风险较小。 2、财务净现值（FNPV） 财务净现值（FNPV）按事先规定的基准贴现率Ic将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期的现值之和。它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于0的项目是可以考虑接受的。 本项目选取的年基准收益率为8%，则季度基准收益率为2％，由此可计算得： 全部投资的财务净现值：税前2762万元；税后为1484万元； 自有资金的财务净现值：税前9104万元；税后为5071万元； 可见项目税前、税后财务净现值均大于零且较高，经济效益显著。 3、资本金利润率 资本金利润率是利润与企业真正投入自由资金的比例，是静态指标。 税前成本利润率为：163.09％ 税后成本利润率为：94.11％ 4、静态投资回收期 全投资税前25.19月； 税后25.48月。 自有资金税前15.23月； 税后15.33月。 5、动态投资回收期 全投资税前 26.57月；税后27.25月 自有资金税前 15.60月；税后15.86月 项目静态、动态投资回收期均小于设定的项目建设周期30个月，所以风险较小。 融资前现金流量分析表详见：附件五 自有资金现金流量分析详见：附件七 二、资金来源与运用分析 资金来源与运用表集中体现了项目资金平衡的生存能力，是财务评价的重要依据。本项目资金来源与运用为下表所示。从表中可以看出，本项目具有较强的贷款偿还能力和自身平衡能力。  资金来源与运用表（财务平衡表） 时间项目 2007年 2008年 2009年 合计 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 一、资金来源 8034 1899 1930 3669 3572 3670 3803 3780 3608 3146 37110.50 1.销售收入 0 0 0 3669 3572 3670 3803 3780 3608 3146 25247.50 2.自有资金 4034 899 1930 0 0 0 0