百货商业模式定位的可行性报告剖析.ppt

市场分析 SWOT分析 定位构想 运营模式 招商安排 调整方向 调整依据 1、商业模式定位 2、业态分布设计 商业模式定位 招商之前，首先，要确定的商业模式，以及商业主体业态类型。目前，在我国商业模式一般有三种： A、主题商业模式：这种商业模式是通过打造一定的主体来营造商业环境。 B、休闲商业模式：这类商业营运模式往往是和旅游地产紧密结合在一起的，以旅游地产为载体的商业营运模式。 C、城市综合体商业模式：城市综合体商业模式一般为单体建筑或建筑群，城市综合体内主要的商业业态包括购物中心，电影城，娱乐中心，健身中心，大型中式酒楼，特色餐饮美食广场，美容美发等。如万象城、万达广场。 主题商业模式 休闲商业模式 城市综合体商业模式 三大商业模式： 　 定位方向：XX广场为单体建筑，根据这种建筑结构特点，建议将XX广场商业模式定位为城市综合体商业营运模式，将XX广场打造成为一种“shoping mall” 的模式。但目前二、三楼为大型超市，基本满足购物功能的需求，四楼为大地影院及KTV，可满足人们娱乐、休闲的需要，结合商场定位的基本要求（综合型百货商场需要5000平方米以上）以及现已经加盟商家的状况，我司4000平方米建筑面积商场，公摊后的实用面积计算，建议一楼商场可作为主题性百货或特点明显的大卖场，但必须强调特色，与其他同类商场区分。比如：主题性百货、家电数码等指向性强的专业商场。下面是个人对商场调整二套方案的设想： 一、综合百货 主要调整方向： 1、目前规划的经营品类分布不变，降低品牌要求，招商主要 范围：手机、品牌男装、女装、内衣、运动装、化妆 品、鞋类、箱包、饰品、冷饮水吧、美容、美发美甲等； （业态分布图略） 2、珠宝、眼镜店暂时不动； 3、取消中庭化装品专柜，保证商场的通透性； 4、打通才子、劲霸做为街铺，提高商场整体形像； 5、场内部分专柜面积过大，减少规划面积，有利于商户成本 考虑，也有助于招商。 备注：预估风险系数25%，主要因素为A、大部分现有商户 提出撤场申请；B、服装行业近年生意不好。 风险系数----只是个人用于 两套方案的难度对比数， 没有特别意义。 关于调整XX百货商业模式定位的可行性报告 添加标题 可行性 报告 业态定位 商业模式 调整 二O一四五月十四日 核心问题 1、如何减少成本亏损 2、商场的路在何方 3、如何实现品牌与利润的共赢 报告框架 第一部分 调整依据 第二部分 　市场分析 第三部分 SWOT分析 第四部分 定位构想 第五部分　 运营模式 第六部分 收支预估 第七部分 招商安排 一、商场采用了五年反租形式，时间较长的培育期选择联营扣点方式于公司不利； 二、目前所经营的中高端品牌在并不为XX人民所认可（与消费习惯及购买力低下有关）； 三、4000平方米（建筑面积）做综合百货有点牵强，无法满足百货业态的部局，一般综合百货 至少要求5000-8000平米以起； 四、从2012年末起，商业，尤其是服装行业大环境不景气； 五、目前正处于合同期末，近乎六成商家提出撤场申请。 六、2014年起将面临更多同行的竞争，除开依源百货、地下广场、仍将面临目前正在筹备开业的美华国际广场、鑫隆国际广场、明珠国贸等重多同类百货的竞争。 调整依据 一、运营模式：取消营联扣点模式，建议采用A、租金方式 或 B、租金+扣点方式，如假设预计租100元/平方米，同时可采考虑采用70元/平方米加扣6-8个点的扣点。 二、商业定位 1、依据商场的面积、地段、配套设施、市调报告等综合数据分析，建议商场定位方案有二： A、继续做百货商场，但不能做大综合百货，可考虑主题性百货或主题大卖场（如服装城、苏宁商城）除外必须更改场内高端品牌，招结合XX消费力的品牌，迎合大众消费。 B、重新洗牌，做特色商场，比如电脑城、娱乐城。若是B，个人建议为综性的数码电器城（含手机、各类家电、数码产品及其他电子产品、附属品等） 注：两套方案的各自风险评估将于后面提及。 调整方向 市场分析 SWOT分析 定位构想 运营模式 招商安排 宏观背景 2013XX经济指数 项目属性 XX各主要商业体概况 关于电脑城的市场调查情况及 意见分析 调整方向 调整依据 XX宏观背景 XX县是XX唯一下辖的1个县，并赋予经济 开发区管理； 2014年XX常住人口约为110万人； XX县位于XX壮族自治区XX市，县历史文化悠久，具有较深的文化底韵。从XX县历经几千年的变迁与发展至今，已发展成XX市唯一的多民族