第四章 2010合同法.ppt

违约比例已占到违约总数的70％。而以“银行首付提高无力筹够首付”为由违约的客户，占了买房违约总数的80％。 法律界分歧：有法官认为政策调整不属于“不可抗力”而属于“情势变更”，购房人退房可能不承担违约责任；有法官则认为既不属于“不可抗力”也不属于“情势变更”，判决解除合同会纵容买房人的不诚信。 对于公民个人来讲，购房行为涉及金额较大，是重要的经济交易行为，是否继续履行合同或者是否支付违约金，都涉及较大财产利益，而且此类纠纷案件可能具有普遍性和规模化特点，要求司法机关进行处理时必须十分慎重。 对“情势变更”和“不可抗力” 最通俗易懂的解读应该是：国家政策强制房屋买卖双方变更合同条款。而这些条款对于双方来说都是必须接受、没有商量余地的，尤其需要指出的是，国家政策导致的条款变更，会直接导致买房人的不能履行，或者因贷款利率的大幅提高而间接提高购房成本，这两种情形中的无论哪一种都直接损害合同订立时的合意基础。 另外，国家政策调整带来的交易风险，不属于一般性的商业风险，其后果本不应该由单方承担，否则就不公平。如果因为政策调整而相应地调整房屋买卖合同的履行方式，比如修改合同在还款期限方面给予延长，那就等于强制购房人 单方承担政策调整的全部不利后果，而卖房人利益不受任何实质影响，这显然是没有任何道理的。 楼市新政一方面通过提高购房首付和提高贷款利率来降低购房者资金承受力，遏止购房需求，减少房屋成交，以稳定房价；另一方面通过提高购房成本，减少购房需求来改变公众的房价预期，从而遏止房价过快上涨。如果法院不将政策调整认定为“不可抗力”，判决的结果是大量维护购房合同的有效性，将与政策调控的基本导向相悖，间接支持了高房价。 不可否认，以“银行首付提高无力筹够首付”为由的违约中，肯定隐含着部分预期房价下跌而退房的不诚信，但司法鉴别这种情况是困难的， 提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。 案例：1920年美国农产品加工公司诉法索拉案。双方书面合同约定，卖方向买方出售500箱5号“马佐拉”（mazola，一种加工后的农产品），发出订单后60日内交货，可延期30日付款。但如在发票开出后10日内付款，可享受2%的回扣。这些条件均以合同规定的下列条款为准：“在卖方交货前的任何时间内，买方的支付能力如有降低或处于卖方不能满意的状况，卖方有权要求买方用现金支付贷款，或作出符合要求的其他履约保证。” 按协议，卖方交付了部分货物，开出发票的日期是1918年11月12日，付款期限可延长至12月12日。11月26日买方要求交付其他尚未交付的货物，但 卖方不同意，并要求买方提出付款保证。其理由为：1）在过去的交易中，买方大都是在卖方开出发票后10日内按折扣付款的，这样的付款交易至少占到全部交易的75%，但这次交易却没有这样做。2）卖方听到传言，说买方的经济状况“疲软”（事实并非如此）。买方买方随即请求其开方银行出具了报告，表明其经济状况良好，并保证依据合同条款按时付款。然而，卖方仍拒绝交付余货。买方于是对已交付的货物拒绝付款，并称卖方违约。双方都上法庭主张自己的权利。 法官支持了卖方，认定卖方不予交付余货具有法律上的正当理由，是正当地行使中止履约的法律权利。基于案件事实，根据美国《统一商 法典》，该案的卖方具有认为对方不能正常履约的合理依据（他经济状况不好的传闻及没有象以往交易那样下卖方开发票后10日内付款），而买方未能按要求提供履约的适当保证，因为如果要求其提供履约保证仅仅基于传闻，买方开户银行的报告即足以构成适当的履约保证，但由于这次买方反常地运用了延期付款条款则有必要作出更进一步的保证。 案例：某项目开发有限公司与樊某达成协议，由樊某购买开发公司在建的商品房一套。并预付了购房款4万元。事后樊某得悉开发公司所预售的商品房未取得商品房预售许可证，遂不再支付余款，也还有接收已竣工的房屋，并起诉要求确 认购房协议无效，返还预付购房款4万元，赔偿利息250元。 购房人出于对预期利益的保护而拒付剩余房款，属于行使不安抗辩权的行为，法院予以支持。法院认为，开发公司预售商品房未依法取得商品房预售许可证，违反了有关法律规定，且开发公司在诉讼中仍未取得预售许可证，应认定该商品房预售合同无效，导致合同无效的责任在开发公司，开发公司应承担的返还房款、赔偿损失的民事责任。据此，判决开发公司返还樊某购房款4万元及赔偿其利息损失250元。 四、合同履行的保全 指债权人为防止债务人的财产不当减少而危害 其债权，对第三人所采取的保护债权的救济手段。本来合同是当事人之间的“法律”，是调整当事人之间的债权债务关系，只对当事人有效，一般情况下对当事人之外的第三人没有效力。但是为了维护法律的公平和交易安全，合同履行的保全突破了合同相对性原